中級經濟師論文房地產金融發展風險

　　房地產是近幾年我國經濟的一大熱門行業，也是增長速度最快的行業。作者在這篇中級經濟師論文提出了自己對房地產金融發展的思考。以江西房地產金融發展為例進行分析，認為應當合理調控房地產金融，促使房地產業健康穩步發展。《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。

　　金融業作為房地產業發展不可替代的重要支持和動力，與房地產業有著不可分割的密切聯系。住房分配制度的改革在帶動以住宅為主的房地產業快速發展的同時，也為房地產金融業務的發展創造了空間和舞臺，提供了發展的土壤;而銀行信貸資金的支持在保證住房分配貨幣化改革順利實施的同時，更為以住宅為主的房地產業的發展和廣大購房者輸送了急需的血液”成為房地產業發展的助推器”就是在這種相互依存的關系下，江西省的房地產金融業務得到了前所未有的發展，走過了從無到有、由弱漸強的歷程。

　　一、江西房地產業發展現狀隨著住房制度改革的深化、擴大內需政策的實施、招商引資力度的加大和建設花園城市步伐的加快，江西房地產開發投資迅猛增長，房地產業開始步入發展的快車道。

　　(一)房地產業成為推動經濟增長的重要產業之一。2004年江西省房地產業實現增加值174.74億元，占全省GDP的比重為55，比1999年上升1.11個百分點，1999-2004年江西省房地產業增加值平均增速18.025，比全省同期第三產業增加值平均增速高出8.09個百分點，是第三產業中增長速度最快的行業之一。房地產業的發展帶動了眾多相關產業的發展，成為推動全省經濟增長的重要產業之一。

　　(二)宏觀調控有利于房地產業的健康平穩發展。

　　從2004年開始，針對房地產業的過快發展，國家出臺一系列政策對房地產業進行宏觀調控，江西省房地產業呈現出新的特點：

　　1.房地產開發投資增幅回落較快。

　　2004年全省房地產業投資完成324.41億元，比上年增長445，增幅比上年回落27.2個百分點。2005年1-9月，全省房地產開發完成投資170.87億元，同比增長24.45，增幅比上年同期回落10.1個百分點，其中住宅投資113.54億元，同比增長29.15，增幅比上年同期回落13.7個百分點。房地產開發投資增幅的回落，表明在國家各項宏觀調控政策的陸續出臺后，江西省的房地產開發投資得到了有效調控，而且收效明顯。

　　2.新購置土地面積增幅有明顯上升趨勢。

　　1999年至2004年，江西省房地產開發企業

　　累計購置土地面積5560.38萬平方米，年均增長48.625;支付土地購置費145.69億元，年均增長60.465。土地購置面積在2004年4月以前，快速增長，2001年增長率最高達201.145，2004年4月份以后，土地購置面積出現負增長。2005年1-9月，全省房地產開發企業累計購置土地面積891.14萬平方米，同比增長25.75，增幅同比增加49.2個百分點，表明房地產開發企業仍在繼續加大對土地儲備的投入。

　　3.房地產市場供求依然旺盛。

　　2005年1-9月，江西省商品房累計施工面積 3023.48萬平方米，同比增長22.9%，其中累計新開工面積1370.58萬平方米，同比增長33.3%;商品房累計竣工面積574.33萬平方米，同比增長33.5%;商品房累計銷售面積576.43萬平方米，同比增長45.8%。商品房新開工面積、竣工面積和銷售面積增幅均有提高，增幅分別比去年同期提高29.7.9.2和23.4個百分點。可以看出，江西省房地產市場依然非常活躍。

　　二、江西房地產金融業務發展現狀

　　近年來，江西省房地產金融業務發展迅速，房地產信貸一直保持較快的增長勢頭。截止2005年末，全省金融機構房地產貸款余額占全省金融機構人民幣貸款余額的比重為12.91%，比1999年增加了10.48個百分點。從江西省房地產金融業務的發展和變動情況看，具有以下特點：

　　1.房地產信貸業務發展迅速。2005年末江西省房地產貸款余額389.68億元，比1999年增長8.46倍，年均增長45.42%，高于同期全省人民幣貸款增速35.33個百分點。1999-2003年全省房地產貸款增長速度逐年加快，2003年最高達到67.71%，2004年以后受宏觀調控影響，又呈現出增速減緩的態勢，2004年和2005年的增長率分另ij為31.6%、23.76%。

　　2.房地產金融業務主要集中在中心城市。地域的差異導致江西省各地房地產市場發展極為不平衡。與房地產市場發展不平衡的特點相對應，全省房地產金融業務發展也不平衡，房地產金融業務主要集中在城市化進程快、居民收入穩定、經濟環境好的地區和城市。2005年末，僅南昌市的房地產貸款余額就占全省房地產貸款余額的47.65%，其中個人住房貸款余額占全省個人住房貸款余額的50.29%。

　　3.個人住房貸款占比快速上升。近年來，江西省個人住房貸款業務發展迅猛，貸款余額由1999年的8.05億元增長到2005年的201.34億元，增長24倍，占全部房地產貸款余額的比重從1999年末的19.54%上升至ij2005年末的51.67%，占全省各項貸款余額的比重從1999年末的0.47%上升為2005年末的6.67%。

　　4.房地產金融業務質量較好。江西省各家商業銀行在發展房地產金融業務過程中，都對貸款審批、發放和管理工作進行了規范，而且房地產金融業務主要集中在中心城市，使房地產貸款的風險得到了很好的控制，房地產貸款尤其個人住房貸款不良率處于較低水平，已經成為各家商業銀行資產質量最好的業務品種之一。

　　5.房地產金融業務品種不斷豐富。為適應房地產市場發展的需要，各家商業銀行在改進房地產金融服務的同時，紛紛創新房地產金融業務品種。目前，房地產開發貸款已在最初的經濟適用房開發貸款、商品房開發貸款、房地產企業流動資金貸款的基礎上又增加了土地儲備貸款、項目儲備貸款、商業用房開發貸款等新業務品種，購房貸款也在單位購建房貸款、個人商用房貸款、個人住房按揭貸款的基礎上增加了個人住房裝修貸款、個人住房轉按揭貸款、家居組合貸款等新業務品種。

　　三、江西房地產金融服務發展存在的問題

　　從2000-2004年江西省房地產開發資金來源構成情況看，本年資金來源中排在前三位的均為自籌資金、定金及預收款和銀行貸款，雖然自2003年以來，受國家宏觀調控政策影響，銀行加強了房地產貸款的發放與管理，銀行貸款在房地產開發資金來源中的占比呈現下降的趨勢，2004年占比為13.71%。但是考慮到在其他資金來源中的定金和預付款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此，房地產開發資金來源中銀行貸款占比可達40-50%，甚至更高。江西省房地產領域融資以銀行信貸為主的單一化特點明顯。以銀行信貸為單一渠道的房地產領域融資運作圖

　　銀行和企業的市場選擇行為促成了目前房地產業與銀行業的高依存度，二者已高度融合，榮辱共擔。但是由于房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了 金融風險。當前江西省房地產金融風險主要有：

　　1.市場風險。部分地區房地產價格上漲過快、房地產供給結構失衡等問題的存在，不利于江西省房地產業的持續健康發展，也帶來了潛在的市場風險。

　　2.信用風險。一是房地產開發企業高負債經營隱含風險，目前江西省房地產開發企業的資產負債率一般在60-70%以上;二是有的房地產開發企業在異地開發過程中將銀行貸款或其他債務資金以資本形態進行新項目注冊，從而形成低資本或無資本的擴張;三是大量占用施工單位墊資和期房按揭的預售樓款。這些問題都可能引發較大的銀行貸款風險。

　　3.流動性風險。房地產開發貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而銀行的資金來源大部分為居民的儲蓄存款，資金的來源與運用存在著期限不匹配的問題，容易引發銀行的流動性風險。

　　4.操作風險。一是部分商業銀行為了搶占房地產信貸市場，有意放寬貸款條件，降低貸款準入門檻，違反規定發放房地產貸款;二是有的銀行貸前對開發項目調查不深入，沒能對貸款項目進行認真測算，貸后又忽視對項目資金跟蹤監控，出現項目資金不到位、信貸資金被挪用等情況，致使項目資金回籠失控;三是個人住房貸款的貸后管理不到位。

　　5.道德風險。隨著房地產開發貸款發放標準的提高，一些房地產商利用住房按揭貸款申請標準較低、銀行審查不嚴、社會征信體系不健全等可乘之機，大肆辦理假按揭”套取銀行資金。這些貸款被房地產商假借住房按揭貸款的名義取得，實際使用于房地產開發，極容易形成不良資產，從而成為商業銀行新的風險領域。

　　四、防范與化解房地產金融風險的建議一)科學規劃，正確引導，促進房地產市場健康發展。

　　政府要科學地制定房地產業的長遠發展規劃，進一步加強調控與引導，嚴格防止房地產市場出現泡沫，確保房地產市場持續平穩健康發展。一要引導房地產開發投資與房地產市場需求相適應，避免房地產開發投資規模過大、商品房結構失調;二要引導房地產開發投資與經濟發展相適應，避免房地產開發投資增速遠超于經濟發展速度;三要正確引導地價、房價，避免房價漲幅過快，脫離居民的購買力水平，同時又防止房價回落太快，影響開發商的合理收益，影響市場景氣。

　　二)加強管理，健全機制，引導房地產信貸業務正常發展。

　　1.完善制度，規范操作，進一步加強房地產貸款的管理。各家商業銀行應建立和完善房地產信貸的有關制度，建立房地產行業風險監測、評價、分析機制，提高決策的科學性，防范和規避系統性及區域性風險。對于各類房地產貸款的辦理，各家銀行要嚴格遵守有關制度和業務操作規程，認真執行三查”制度，切實加強風險控制，不能擅自降低標準和條件，違規發放房地產貸款。

　　2.防范假按揭”風險，完善懲戒機制。對于開發商以虛假房屋交易、偽造借款人信息資料、文件，騙取銀行按揭貸款的要依法起訴，嚴厲打擊企業的欺詐行為;對于個人住房貸款，要建立并嚴格堅持銀行信貸人員與借款人的當面談話制度，嚴格核驗借款人的購房行為的真實性;要加強對銀行工作人員的管理，對于銀行工作人員明知企業騙貸而不制止，縱容和遷就企業欺詐行為的要嚴肅處理;對于協助開發商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，要追宄法律責任。

　　3.加快征信體系建設，實現信息共享。各家銀行要積極參與征信體系的建設，大力推進企業和個人基礎信用信息數據庫的建設，通過互聯互通，信息共享，有效防范房地產信貸風險。

　　三)加快改革，完善體系，防范與化解房地產金融風險。

　　1.大力拓展房地產融資渠道。要充分發展當前國內的融資渠道，開拓上市、發債、信托、基金、海外融資等多元化的融資渠道，實現房地產開發資金來源多元化的格局，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。

　　2.推進住房抵押貸款證券化。要加快金融創新步伐，加快推進住房貸款證券化，進一步增強銀行資產的流動性，改善銀行資產負債期限結構，分散抵押貸款的風險，增加銀行貸款資金來源。

　　3.加強相關立法，創造良好的房地產投融資法律環境。目前我國已實施的房地產金融方面的法律法規還不多，有些法律法規缺乏可操作性，遠不能滿足新形勢下調整投融資關系的需要。因此，要建立和完善與金融市場和房地產市場相關的法律體系，通過它們對房地產金融所涉及的各個方面進行規范，明確各有關主體的權利和義務，加大立法力度，加快房地產證券法》、房地產抵押法》和產業投資基金法》等法律法規的制定進度，為房地產融資創造一個良好的法律環境，確保房地產金融在法制軌道上健康發展。

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