房地產(chǎn)論文房地產(chǎn)評(píng)估方法

　　房地產(chǎn)評(píng)估有多種方法，本篇房地產(chǎn)論文介紹房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法，分析房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的具體形式。《北京房地產(chǎn)》遵循宣傳政策法規(guī),服務(wù)房地行業(yè),引導(dǎo)百姓居住,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宗旨,立足行業(yè),面向市場(chǎng),堅(jiān)持務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)霓k刊風(fēng)格,在充分發(fā)揮權(quán)威性、專業(yè)性、實(shí)用性的基礎(chǔ)上,2002年將加大對(duì)國(guó)家有關(guān)部委、市府有關(guān)主管理 部門(mén)的政策法規(guī)的宣傳力度。

　　摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)也得到快速的發(fā)展。本文主要介紹我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的主要方法極其具體內(nèi)容。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評(píng)估;方法

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估也隨之發(fā)展起來(lái)。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估中，主要方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法。對(duì)三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估具有重要意義。

　　1房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的簡(jiǎn)介

　　1.1市場(chǎng)法

　　房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的原理為參照相同或者類(lèi)似的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易信息，通過(guò)類(lèi)比分析的方法來(lái)分析所參照的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而確定待評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　1.2成本法

　　成本法的實(shí)質(zhì)是一種價(jià)值的再形成，在房地產(chǎn)評(píng)估中，如果沒(méi)有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)，并且不能找到相似的參照物來(lái)形成對(duì)比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過(guò)去的價(jià)值。

　　1.3收益法

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)是一種具有價(jià)值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來(lái)取得一定的收益。收益法指的是被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益通過(guò)折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價(jià)值，預(yù)期未來(lái)收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。

　　2房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的具體形式

　　2.1市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是根據(jù)在近期市場(chǎng)上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格信息，同時(shí)根據(jù)影響房地產(chǎn)評(píng)估的各種價(jià)格因素，對(duì)參照物的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來(lái)進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格=參照物房地產(chǎn)價(jià)格×交易市場(chǎng)信息修正系數(shù)×交易時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場(chǎng)法只有在具有公開(kāi)活躍的交易市場(chǎng)中才具有實(shí)際的價(jià)值，在房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法較為常見(jiàn)，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

　　2.2成本法

　　成本法是依據(jù)被評(píng)估房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本之和來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地面積的購(gòu)買(mǎi)成本就構(gòu)成土地成本;2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等;3.利潤(rùn)。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤(rùn)，利潤(rùn)是房地產(chǎn)建成后價(jià)值增值的部分，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤(rùn)。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格=土地成本+構(gòu)建成本+利潤(rùn)—折舊在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會(huì)平均消耗成本來(lái)計(jì)算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計(jì)算;各項(xiàng)成本的確定必須以評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種價(jià)格來(lái)確定，不能是過(guò)去或未來(lái)的價(jià)格。

　　2.3收益法

　　收益法是面向未來(lái)的一種方法，在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)該明確任何一個(gè)理智的投資者在投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會(huì)超過(guò)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益額。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷其價(jià)格的方法。在收益法中有三個(gè)基本的要素：1.被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示，同時(shí)，在獲得預(yù)期收益的同時(shí)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測(cè)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：P=∑Ri/(1+r)i其中，Ri為預(yù)期未來(lái)收益;r為折現(xiàn)率;i為收益期限。綜上所述，不同的方法對(duì)應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。

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