本文摘要：摘要：隨著我國房地產業的不斷發展，其發展模式中的問題越來越明顯。 傳統的發展模式已不能滿足新城市化的要求。 因此，房地產企業要與時俱進，通過創新房地產開發新模式，增加就業機會，提高生活質量，促進房地產企業的可持續發展。 本文主要論述了新城市化背景下我國
摘要：隨著我國房地產業的不斷發展，其發展模式中的問題越來越明顯。 傳統的發展模式已不能滿足新城市化的要求。 因此，房地產企業要與時俱進，通過創新房地產開發新模式，增加就業機會，提高生活質量，促進房地產企業的可持續發展。 本文主要論述了新城市化背景下我國房地產開發模式的轉變，分析了新城市化給房地產企業帶來的機遇和挑戰，提出了具體的轉型路徑，希望能對相關人員起到一定的借鑒作用，推動新時期我國房地產業快速發展。
關鍵詞：新型城鎮化; 房地產開發模式; 房地產開發
中國開啟了新型城鎮化的歷史新階段。 原來以GDP增長為導向的城市化正在向創造就業機會和提供公共服務并重的新型城市化轉變。 在這種轉型的背景下，房地產的發展模式也應該有所轉變。 隨著我國房地產開發模式在發展過程中暴露出的問題日益突出，傳統的開發模式已經不適應新型城鎮化的發展要求。 房地產企業要突破現有的發展困境，順應新的發展趨勢，必須與時俱進，尋找和推廣有利于增加就業機會、提高人居環境質量的房地產開發新模式，從而有利于房地產企業自身的持續健康發展，同時也有利于促進房地產業與新型城鎮化的協調和相互促進。
一、相關概念
(一)新型城鎮化含義
學術界對“新型城鎮化”的相關研究相對豐富，以往的研究綜述都以實例加以說明。 然而，由于各個研究的側重點不同，對“新型城鎮化”概念的界定并不一致。 對此，有學者將研究重點放在新型城鎮化的概念上，認為學術界對新型城鎮化的整體認識比較集中，沒有太大的分歧。
房地產經濟論文：房地產投資方面的論文文獻摘選
本文在對幾個概念進行分析的基礎上，結合本文的研究重點，認為“新型城鎮化”是以追求民生、可持續發展和質量為基礎的，具有平等、幸福、轉型、綠色、可持續發展等特征，新型城鎮化進程以健康集約為核心目標，注重區域統籌協調、產業升級和低碳轉型、生態文明和集約效率、制度改革和制度創新。
(二)新城城鎮化發展特點
一是新型城鎮化不再以城市發展為基礎，而是以城鄉一體化為基礎。 新型城鎮化發展以城鄉為一體，打破城鄉分割狀態，加快城鄉一體化發展步伐，縮小城鄉差距。
二是新型城鎮化發展模式強調低碳生態發展。 在全球資源供需矛盾和碳排放權競爭激烈的形勢下，我國也面臨著前所未有的資源環境壓力。 以高能耗、高排放工業化發展為基礎的傳統城鎮化難以持續。 因此，新型城鎮化注重推進綠色、循環、低碳發展，強調資源能源集約利用，加強環境保護和生態修復，促進城市建設、運營、生產生活方式的綠色低碳發展。
(三)房地產開發模式轉型
房地產開發模式轉型，是指由于客觀條件的變化而引起的對現有常規開發方式的改變和調整。 中國的房地產開發模式并非一成不變，隨著外部條件的變化和自身問題的出現，不斷做出調整。 現階段，外部環境的變化，包括新型城鎮化戰略的實施，使得當前房地產開發模式發展中暴露出的問題越來越突出。 傳統的發展模式已經不能適應新型城鎮化的要求。 房地產企業需要確定合適的轉型路徑，推進發展方式的轉變，解決存在的問題，適應新的發展環境，這是房地產企業持續健康發展的必然要求。
二、新型城鎮化帶給房地產企業的機遇與挑戰
(一)新型城鎮化帶給房地產企業的機遇
1.產城融合促進配套開發
《規劃》提出的“產城融合”為我國工業園區和新城區提出了新的發展方向，即在發展工業的同時，完善區域內的生活設施，滿足人民生產生活需要，集聚人口，促進園區(新區)健康發展。 區域內的生活配套設施包括住宅、商業等各類項目，滿足人們的生活和消費需求。 這些配套設施的開發離不開房地產企業，這對房地產企業來說是一個巨大的市場機遇。 隨著產業園區人口的集聚和消費需求的不斷增長，可以促進相關配套設施的持續、高水平發展，如高檔住宅、購物中心、文化活動中心、養老機構等的建設，這些配套發展將給房地產企業帶來更大的發展機遇。 因此，新型城鎮化發展中中產階級與城市融合的要求，有利于促進工業園區和新城區的配套發展，為房地產企業帶來新的市場機遇。
2.產業支撐帶動產業地產發展
產業的發展離不開空間載體，工業地產迎來了良好的發展機遇。 房地產企業要抓住新城市化的機遇，強調產業支撐，著力構建產業發展平臺。 事實上，工業地產的發展也應該體現“產業城市一體化”的理念。 在工業地產開發和配套設施完善的同時，要加強招商引資能力，結合區域產業結構轉型升級，引進產業。 否則，由于產業支撐不足，新城、新區將出現“空殼”現象。 因此，產業支持的重點也是新城市化對工業房地產發展的要求，也是房地產企業面臨的挑戰，挑戰部分將對此進行闡述。
(二)新型城鎮化帶給房地產企業的挑戰
在新型城鎮化背景下，房地產企業要從以人為本的新型城鎮化角度，規劃設計住宅地產、商業地產、工業地產、養老地產等房地產產品，并順應新的發展趨勢，完善自身的發展模式。 比如在工業地產開發中，要強化產業意識，將工業生產要素融入房地產開發項目規劃，提前進行投資規劃，為產業發展提供良好的平臺。 由于產業發展離不開勞動力，這就為解決轉移人口就業問題創造了條件; 在住宅房地產開發中，要強調完善社區配套功能，承擔起城市配套服務商的責任，提高社區居民的生活質量等。
房地產企業能否適應新型城鎮化的發展要求，是一個巨大的挑戰。 房地產企業必須采取有效措施，轉變和提升發展模式，以應對新型城鎮化帶來的挑戰，實現企業持續健康發展。
三、新型城鎮化背景下房地產開發模式的轉型路徑
(一)由高耗能模式轉向低碳地產模式
低碳房地產的發展離不開政府的引導和支持。 針對上述中國房地產企業發展低碳房地產存在的問題，結合英國等發達國家低碳房地產的發展經驗，本文從房地產企業和政府的角度，闡明了低碳房地產轉型過程中的關鍵步驟
一是政府應制定低碳建筑評價標準或建立相關的能耗識別體系。 低碳房地產的發展需要一套基于我國國情的評價標準。 一方面，國家監管部門可以有法律可遵循; 另一方面，房地產企業可以有規律可循。 此外，消費者可以以此為依據，對低碳住房的選擇更有信心。 低碳房地產標準主要應以低碳設計原則、施工技術規范、低碳等級標識等為重點，判斷房地產企業開發的建筑是否符合低碳房地產標準，并按等級給予優惠政策，避免開發商以“低碳房地產”為名牟利。
二是加強宣傳引導，提高消費者對低碳住房的接受度。 低碳房地產的發展離不開市場消費的驅動。 提高消費者購買低碳住房的積極性，也可以提高房地產企業發展低碳房地產的積極性。 因此，房地產企業可以配合政府開展低碳宣傳活動，倡導城市低碳生活，有效引導消費者健康綠色消費，普及低碳建筑理念和知識，有助于加快低碳房地產的發展。
(二)由傳統融資模式轉向融資創新模式
一是加強與專業私募機構合作，共同發起設立房地產私募基金。 房地產企業可以根據自身優勢，主要負責房地產投資項目的評估和篩選，而基金機構則負責基金產品的設計、交易和募集資金，從而發揮雙方優勢，產生協同效應。
二是加強風險防范，實施全面風險管理。 房地產開發企業應建立風險控制體系和風險控制組織體系(包括投資咨詢委員會、投資決策委員會等)，制定科學的投資流程，在決策前進行深入的市場調查和分析，并盡可能借助中介機構消除風險因素，從而提高對投資項目的判斷能力。
三是選擇正確的退出方式。 私募股權投資最理想的退出渠道是通過上市轉讓股權。 但由于政策等因素的限制，私募股權基金在中國境內上市的退出渠道暫時不可行。 可實施的主要方式有參與項目清算、利潤分配、境外上市、股東回購股份、吸收合并新老資金等，如果基金發起人為有上市前景的大型房地產企業，基金可以通過境外上市退出。 如果房地產企業是中小企業，則更適合參與項目清算利潤分配，特別是對于開發單個項目的企業，參與利潤分配在我國廣泛適用。
(三)由物業產品供應商模式轉向城市配套服務商模式
對于房地產企業向城市配套服務商模式轉型發展，主要步驟如下：
首先，房地產企業要注重為人民、社區、城市提供公共服務，在配套設施布局上，向社區商業、體育中心、教育、養老、醫療機構等區域提供完善的配套設施，借鑒國內外先進經驗，構建“5分鐘-10分鐘-15分鐘”的服務支撐體系。 可根據服務半徑優先安排的配套設施包括社區商業、社區醫療、綠地、文體活動中心等，其他設施可根據服務人群的要求集中配置。
其次，房地產企業在項目規劃設計初期，應考慮引進教育資源、醫療資源等公共服務配套設施，加強與相關機構的溝通與合作，提高企業資源整合能力，并為擬引進的配套機構順利進入提供良好的環境條件。
最后，創新一些配套運作模式，如發展社區商業。 社區商業并不意味著在住宅樓的底層開設商鋪，而應該與金融資本建立聯系。 在這方面，我們可以借鑒香港靈輝社區的商業模式。 超市、飯店、食堂、菜市場等便民企業成立后，這些資產可以由房地產企業經營，無需批量銷售。 當它們達到一定規模時，就可以通過全面金融化的方式退出。
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作者：李林先 中信建設有限責任公司
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