房地產企業的土地增值稅籌劃

　　從房地產行業的發展狀況來看，近幾年國家對該行業調控力度較大，這對于房地產企業稅收產生了一定的影響。房地產企業需要重視稅收環境對企業經營活動的影響，轉變傳統的粗放式管理模式，結合企業的實際業務內容開展稅務籌劃。以土地增值稅為例，大部分房地產企業的土增稅成本較高，通過精細化的稅務籌劃可以減少土地增值稅對企業現金流量的影響，從而實現合法避稅。文章以房地產企業為主體，分析土地增值稅的籌劃思路與策略，控制增值額，確保企業可以從低納稅。

　　關鍵詞房地產企業;土地增值稅;粗放式管理模式

　　1引言

　　土地增值稅是房地產企業經營活動涉及的重要稅種之一，房地產企業在項目開發環節因土地、建筑物或其他附屬物所獲得的收入部分，需要對其中產生的轉讓增值進行計稅，并向國家繳納土地增值稅。房地產企業在稅務籌劃過程中，需要遵循一定的原則，即信息真實性、申報資料完整性、納稅時間及時性等，并以確定征稅范圍、整合項目成本、計算成本分攤、選擇適用稅率、及時申報納稅、報稅資料審核、繳納稅款作為基本流程，規范開展納稅活動，有效防范稅務籌劃過程中的風險。

　　2房地產企業土地增值稅稅務籌劃思路與方法

　　依據土地增值稅相關政策，現行的土地增值稅實行四級超額累進稅率，適用稅率一般在30%～60%，增值部分越高，企業所適用的稅率越高，土地增值稅成本就會隨之升高。也就是說，在房地產開發項目當中，當土地增值額小，計稅數額也相對小時，在適用稅率較低的情況下，企業的土地增值稅成本較低。[1]因此，以增值額作為土地增值稅的籌劃核心，合理、合法地控制增值稅額，并結合土地增值稅相關優惠政策享受減稅(免稅)待遇，由此提高土地增值稅籌劃方案的科學性。具體來說，房地產企業應當從以下三個方面開展稅務籌劃工作。

　　2.1項目開發方式

　　通常情況下，房地產企業的項目開發形式包括合作建房與代建房。稅法規定，共同合作建房的房地產企業，如果一方提供土地資源，另一方提供開發資金，則雙方構成合作建房的關系。依據國家稅法規定，合作建房建成以后自用的， 可以暫免土地增值稅;建成以后轉讓的，則要征收土地增值稅。基于這一政策，房地產企業可以對合作建房的開發形式進行稅務籌劃，籌劃方案從以下三方面入手:

　　其一，巧妙利用企業改制重組的方式，通過企業分立共同開發項目，并簽訂聯營合同，可以享受暫免土地增值稅的優惠政策;其二，巧妙利用股權轉讓的方式間接轉讓土地使用權。雖然土地轉讓與股權轉讓是不同的轉讓行為，但以股權轉讓的方式間接轉讓土地使用權，實際上企業并未發生土地使用權轉讓，則 不產生土地增值稅納稅義務;其三，采取租賃代替銷售的方式經營項目。合作建房形式下，對于建成以后自用的房地產，可以暫免土地增值稅。

　　因此，房地產企業可以在合作建房完成以后，采取長期租賃的方式，既能夠獲取租賃利潤，又可以享受增值稅暫免政策。此外，合作建房在實踐操作中也表現出多種形式，主要包括:其一，甲乙合作建房，甲公司負責開發，建成后甲乙平分房屋，且雙方分房后均自用;其二，甲乙合作建房，乙公司負責開發，建成后甲乙平分房屋，且雙方分房后均自用;其三，甲乙雙方共同投資設置A企業，A企業作為項目建設單位，建成以后房屋平分，且均為自用。如果房屋建成以后甲乙雙方實行房屋自用，則選擇第一種、第二種、第三種形式，且由出資方乙公司建設時，納稅稅額最低。

　　2.2項目扣除內容

　　房地產企業可以利用利息支出扣除規定能提供金融機構證明的可以據實列支但不能超過商業銀行同類同期貸款利率，此外可加計扣除土地與開發成本總和的5%;不能取得金融機構證明可采用土地加開發成本的10%扣除。[2]

　　結合這一政策規定，房地產企業在融資環節，如果項目開發預計利息成本較高，可以采取銀行貸款融資的方式，并要求相應的銀行提供貸款證明，對這一部分費用據實扣除;否則，房地產企業應當采取權益融資的方式，但可以增加開發費用可扣除項目，這同樣能夠達到降低稅務成本的目的。舉例來說，某房地產企業在項目開發階段，對項目的開發費用進行籌劃。如果該項目產生的債務利息費用共計400萬元，因獲取土地使用權，企業支付的土地使用費與項目開發總成本共計6000萬元。

　　按照可扣除比例，房地產企業獲得了金融機構提供的證明，在不超過商業銀行同類同期貸款利率的情況下，加計扣除比例按照5%計算，即企業項目的開發費用為:400+6000×5%=700萬元;如果房地產企業未能獲取金融機構提供的證明，則需要按照10%的比例加計扣除，即企業的項目開發費用為:400+6000×10%=600萬元。基于此，該房地產開發企業應當選擇第一種方法，及時向金融機構索要貸款證明，這樣就可以按照稅收政策扣除700萬元的費用，降低稅務成本。

　　2.3房產銷售環節

　　從業務內容層面來說，大部分房地產企業都需要在房產銷售以前，為了提高成交率而進行簡單裝修。對此企業可以將設施安裝和裝修維護費用等作為獨立核算的業務，不計入房價當中，能有效降低銷售價格，從而減少土地增值稅的增值率。從銷售價格層面來說，由于房產銷售價格與項目收入直接掛鉤，而銷售收入又會影響到稅務成本。

　　稅法規定，納稅人所建造的普通住宅在銷售環節，如果其增值額低于扣除項目金額的20%以內，可以享受免征土地增值稅的政策;且房地產企業除了普通標準住宅項目開發，還同時開發其他項目，需要對不同的項目類型分別核算增值額。對于沒有分別核算或核算不準確的，企業所建造的普通標準住宅不享受免征土增稅的優惠政策。針對這一點，企業的稅務籌劃關鍵點在于控制銷售收入或控制增值率，企業不僅可以享受土地增值稅優惠政策，還可以改善房屋質量，提升企業自身的競爭優勢。[3]但要注意控制普通住宅增值率，以防出現稅務籌劃方案不切實際、稅務成本虛增等問題。

　　3房地產企業提高土地增值稅籌劃科學性的策略

　　3.1充分研究國家稅收政策

　　房地產企業的土地增值稅涉及業務環節較多，包括土地獲取、房產銷售、工程決算、項目融資、關聯交易等，實際操作較為復雜，這需要企業的稅務會計人員充分掌握土地增值稅相關政策，并利用各項稅收政策設計籌劃方案。尤其在營業稅改增值稅以后，會計人員必須把控好納稅點。按照政策規定，房屋在到達竣工驗收標準并取得準入證以后，以前需要預繳增值稅，現在改為清繳增值稅。

　　這就需要財務部門聯合成本部門完成相關結算協議，取得施工單位所開具的增值稅進項發票進行驗證抵扣，有效防范多納稅的風險。同時，關注新政策的變化，了解可扣除項目方面的變化，比如車庫成本不能扣除、購地成本可以抵扣銷項稅等，確保抵扣鏈條與稅法規定相一致。此外，土地增值稅的籌劃對會計人員的專業知識儲備也提出了更高的要求，稅務會計人員必須要樹立稅務籌劃風險意識，并不斷提高自身的綜合素質并更新專業知識，結合企業的項目投資方向、業態類型、建設規模等合理開展稅務籌劃。

　　3.2及時開展土增稅清繳工作

　　首先，房地產企業要確定項目清算時間。即在項目竣工結算階段，經過房產銷售、土地轉讓、支付結算等環節以后，由業務部門第一時間配合稅務會計人員開展土地增值稅清算工作，以防影響企業納稅時間。其次，按照稅法規定，對于進入銷售和轉移階段的房產項目，如果項目質量達標且已經完成竣工驗收的，在滿足以下條件后可以開展土地增值稅清算活動，即:建筑銷售面積達到85%的;建筑銷售面積未達85%但剩余部分面積用于租賃或自用的;在稅務機關已經備案注銷但尚未開展土地增值稅清算的[4]。明確土地增值稅清算條件，有利于稅務籌劃工作的規范性。最后，房地產企業在已經辦理完土地增值稅清算手續以后，對于清算期間未完成權屬轉讓的項目，應當在清算工作完成以后再進行轉讓與清算，并及時補繳稅費。

　　3.3搭建信息溝通渠道

　　由于大部分規模相對較大的房地產企業，往往會在同一時間開發多個項目，在時間與空間的影響下，企業的稅務信息采集相對困難，既影響稅務處理工作的規范性，也不利于稅務籌劃工作順利開展。基于此，房地產企業應當結合自身的管理需求，逐步完善信息溝通機制和財務管理體系，提升企業整體的稅務管理水平。具體來說，一方面，企業可以引入信息技術搭建稅務管理平臺，全面覆蓋企業的各開發項目，確保土地增值稅業務數據能夠在該平臺上查詢和共享，避免稅務小組與業務部門之間出現信息孤島問題。

　　同時，發揮信息技術在稅務資料審核方面的作用。在項目開發環節，房地產企業需要經過土地登記、項目開發登記、房產預售登記、房產銷售登記等流程。基于大數據平臺，企業所有需要提交給稅務機關的證明、資料等可以利用系統進行快速核對，檢查企業所提供的資料與稅務機關規定是否一致，確保項目登記的合法性;另一方面，房地產企業應當針對稅務工作設置獨立的稅務小組，將土地增值稅清算工作落實到具體的崗位層面，由專業的稅務會計人員開展業務梳理、納稅節點把控、稅務風險防范等工作。企業自身也需要制定相應的規章制度，以土地增值稅清算流程為基礎，針對核算、反饋、審批等環節設置相應的操作流程，提高數據清算的準確性。

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　　4結論

　　綜上所述，土地增值稅清算工作直接關聯著房地產企業的項目開發效益以及運營風險。因此，房地產企業在稅務管理過程中，應當以當下的稅收政策為依據，確定土地增值稅的籌劃方向與具體措施，從實際出發制定有效的稅務籌劃方案，從而完善企業的稅務管理體系，提高企業資金運行效率。

　　參考文獻

　　[1]袁茂會.“營改增”背景下房地產公司的土地增值稅稅收籌劃方法探究[J].財經界(學術版)，2020(15).

　　[2]趙弘毓.試述房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國戰略新興產業，2020(6):246.

　　[3]董瑾.房地產企業土地增值稅稅務籌劃問題探討[J].財經界(學術版)，2020，537(1):212-213.

　　[4]白彪.“營改增”對房地產企業土地增值稅清算的影響及籌劃[J].納稅，2020(4):30.

　　作者：張聞靜

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