經濟師職稱論文利益衡平視角下小產權房流轉之探究

　　這篇經濟師職稱論文發表了利益衡平視角下小產權房流轉之探究，隨著房價的不斷攀升，小產權房價格低廉，更受人們的青睞，那么小產權房在法律上是如何界定的呢?論文分析了小產權房的成因。
 

　　[摘 要]小產權房流轉作為一種社會現象，是現有房地產市場畸形發展的結果。產權本無所謂大小，只存在有無的問題，但小產權房的存在乃至流轉著實讓人無可奈何。“不拆違法，拆之可惜”是現有小產權房問題的主要癥結。本文從利益衡平的視角出發，為解決小產權房主要問題提出了若干建議。

　　[關鍵詞]經濟師職稱論文,小產權房,利益衡平

　　一、小產權房之法律界定。

　　近年來，隨著商品房房價的不斷攀升，價格相對低廉的小產權房備受購房者的青睞，小產權房市場不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反而呈現出愈演愈烈之勢。因此，有必要對小產權房作定性分析，以明確其內涵和外延。

　　( 一) 小產權房之內涵。

　　阿爾欽認為，“產權是社會所強制實施的選擇一種經濟品的使用權利”

　　[1]。《牛津法律大辭典》對產權這樣定義： “產權是指存在于任何客體之中或之上的完全權力”

　　[2]。《中華實用法律大辭典》則認為：

　　“產權通常指財產權。產權有三種： 動產產權、不動產產權、知識產權。產權的所有人可隨意使用其財產，如未經產權人準許使用其財產，就是一種侵權行為”

　　[3]。筆者認為，產權作為一種民事權利，其權利的權能應該是完整的，包括一切附著于物上之權利。目前，學界關于小產權房的定義有很多，按照主流的觀點，所謂“小產權房”是指在集體非農用地建造的，未繳納土地出讓金等費用，面向本集體組織以外的成員出售的，其產權是由鄉政府或村委會頒發而不是由國家房管部門頒發的房屋[4]。

　　( 二) 小產權房之外延。

　　首先，小產權房是在集體非農用地上建造的。我國法律禁止在農用地上建造房屋，農用地上建造的房屋自建造之日起任何人都不得取得該房屋的所有權。

　　其次，小產權房是被用作交易給集體組織以外成員的房屋。如果房屋建造在集體非農用地上，但僅在集體內部流轉，則不能被視為小產權房。因此，本文所討論的小產權房包括兩種： 一種是建造在宅基地上，出售給集體組織以外成員的房屋，另一種是建造在符合土地利用總體規劃的集體建設用地上，出售給集體組織以外成員的房屋。

　　二、小產權房之成因。

　　( 一) 經濟原因。

　　小產權房由于沒有繳納土地出讓金等稅費，價格相對低廉，由此吸引了不少的購房者。以武漢為例，2002 年以后，武漢住宅的平均價格開始不斷攀升，2004 - 2005 年增速高達 25. 42% ，2003 以后，住宅平均價格增長率一直在人均可支配收入增長率之上[5]。

　　相比之下，武漢小產權房的價格卻維持在 3000 ～4000元/m2。對于想在大城市安家但又無力購買昂貴商品房的人來說，小產權房無疑是最佳選擇。

　　( 二) 社會原因小產權房之所以能夠保持長久的競爭力，政府相關管理部門難辭其咎。如果政府監管查處及時，小產權房很可能在建造之初就會被遏止。在某種意義上，政府相關管理部門實際上是“小產權房”快速發展的制造者和實際推動者[6]。小產權房的現狀與地方土地管理部門的嚴重失職、管理不到位密不可分，因此可以說，是地方政府的管理不到位促成了“小產權房”快速發展[7]。

　　( 三) 制度原因。

　　《土地管理法》及相關法律規定，農民自建的住房可以出租，也可以出售，但僅允許出售給本集體經濟組織內部的成員。農民為了追求經濟利益，經常故意混淆“出售”與“出租”，以種種借口或解釋來掩蓋其真實的買賣行為，土地執法部門也只能不了了之。另外，雖然我國實行的是國家和集體二元制的土地所有權制度，但國家仍操控著土地使用權買賣的一級市場，集體土地所有權的主體參與市場的主動權受到很大的限制。隨著國有土地使用權買賣利潤的不斷攀升，集體土地的所有者為追逐自身土地的增值利益，小產權房流轉也便成為順理成章之事了。

　　三、現有法律框架下小產權房流轉的合法性分析。

　　( 一) 《憲法》。

　　《憲法》規定我國實行國家和集體二元制的土地所有權制度。從憲法學的角度來講，我國《憲法》對小產權房流轉持支持態度。農民處分其宅基地上的私有房屋即出售其“小產權房”，是在行使憲法賦予的對其私有財產的處分權，國家不應當過多的干預和介入，否則就是在破壞國家公權力與公民之間的憲法秩序關系，侵犯公民的基本人權[7]。

　　( 二) 法律。

　　1.《物權法》。

　　《物權法》第 153 條規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”我國物權法對小產權房流轉采取了回避和沉默的態度。

　　2.《土地管理法》。

　　《土地管理法》第 43 條及 63 條對農村集體建設用地使用權的流轉予以了限制，但對宅基地上建造的房屋作為小產權房進行流轉卻并未加以限制。

　　( 三) 行政法規與部門規章我國行政法規和部門規章僅對涉及農村房屋流轉后宅基地使用權面積超過標準的處理進行了規定，如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第 6 條，國家土地管理局印發的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第 49、51 條，但并沒有涉及農村房屋流轉的禁止性規定。

　　( 四) 國家政策。

　　國家政策對“小產權房”流轉采取了直接限制的態度。如 1999 年 5 月 6 日國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004 年國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、2006 年國土資源部發布的《關于堅持依法管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》、2007 年原建設部出臺的《關于購買新建商品房的風險提示》

　　等都從不同角度限制“小產權房”流入市場。

　　綜上所述，我國憲法和物權法并未禁止小產權房之流轉，土地管理法也僅是對集體建設用地使用權進行了限制，對宅基地上房屋的流轉并未限制。對小產權房的全面限制主要集中在國家政策之中。

　　四、小產權房流轉之探究———以利益衡平為視角。

　　正如恩格斯所說： “每一個社會的經濟關系首先是作為利益表達出來的。立法是認識利益、表達利益的過程。”

　　[8]梁上上認為，根據利益衡量的需要，可以把利益分為當事人的具體利益、群體利益、制度利益及社會公共利益[9]，其地位依次遞增。因此，在制度的重建上應重點注意衡平購房者、開發商和村集體經濟組織或村民之間的利益關系。筆者認為，可從以下幾個方面予以完善：

　　( 一) 打擊小產權房開發商。

　　小產權房開發商是小產權房問題的直接推動者。

　　地方政府和相關部門應加大對房地產開發商的監管力度，對違法開發小產權房的開發商予以行政處罰，情節嚴重的，依照《房地產開發企業資質管理規定》進行處理。

　　( 二) 對現有小產權房進行分類化處理。

　　Larenz 教授曾說： “當抽象的一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或意義脈絡的多樣表現形態時，大 家 首 先 會 想 到 的 輔 助 思 考 形 式 是 類型。”

　　[10]小產權房合法與否關系到購房者和村經濟組織或村民的綜合利益，很難用單一的標準進行評價。

　　因此有必要對不同狀態的小產權進行分類處理。首先，對已開發但尚未建設的小產權房，由于其投入成本很低，可以直接確定其違法并要求恢復到土地原有的狀態，并對相關開發商給予一定的處罰。其次，對已經建成但尚未出售的小產權房或已經出售的小產權房，不應統一認定為違法建筑。對于符合城市發展規劃，建筑質量合格的小產權房，應在對開發單位進行處罰、責令補交相關費用、將該土地征收歸國家所有的基礎上確認購房人的房屋所有權，并頒發產權證書。購房人在申請辦理產權證書時應補繳土地出讓金的差價。土地出讓金的補交視購房者的經濟條件可一次交清，也可分期繳納，待其交清之后為其辦證，但辦證之前禁止流轉。再次，對于農民出售個人宅基地上的自住房屋，不應統一認定為買賣合同無效。如有些農民通過個人努力已在城市購買了房屋，應認定買賣合同有效。但對于僅有農村宅基地上一套房屋的農民，基于保障其生存的需要，應認定買賣合同無效，將房屋歸還給農民。

　　( 三) 完善配套的法律、法規。

　　目前，比較可行的做法是通過全國人大常委會對《土地管理法》的相關條文進行修改，允許集體土地使用權自由流轉，并在各地試點的基礎上，盡快制定全國性的法律法規，如《集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》及《宅基地使用權流轉管理辦法》，以此來解決集體土地在流轉中無法可依的現象。另外，對于農用地上建造的房屋，筆者在上文中并未將其認定為小產權房，究其原因，是由于對占用農地的房屋允許流轉會直接影響到耕地保護，危及到糧食安全。有些學者認為，糧食占有量與耕地無關，隨著耕地畝產量的不斷增加，同等面積的農地產量相比之前有很大的進步，占用農地建房并不危及耕地保護[11]。對此觀點，筆者不敢茍同。農用地畝產量的增加是毋庸置疑的，但還應考慮到人口增加等社會因素，保護耕地最有效方法就是禁止將耕地用作他途。

　　五、結語。

　　小產權房流轉不僅是一個法律問題，更是一個政治問題。它關系到我國土地二元制的改革以及集體土地所有權權能的實現。小產權房的成因極其復雜，本文僅從利益衡平的角度提出了若干建議，但農村集體土地制度的改革以及城鄉一體化的發展，仍需各方的共同努力。

　　[參 考 文 獻]。

　　[1][美]R. 科斯，A. 阿爾欽，D. 諾斯，等。 財產權利與制度變遷———產權學派與新制度派譯文集[M]。 劉守英，譯。 上海： 上海三聯書店，2002:97.

　　[2][英]戴維·M·沃克。 牛津法律大辭典[K]。 李雙元，等譯。 北京： 光明日報出版社，1988:729.

　　[3]栗勁，李放。 中華實用法學大辭典[K]。 長春： 吉林大學出版社，1988:728.

　　[4]張偉。 關于小產權房合法化的法律制度研究[D]。 北京： 中國人民大學，2008.

　　[5]新浪網。 另辟蹊徑全城戀房 掀開武漢小產權房真實面紗[EB/OL]。 ( 2012 - 05 - 08) .

　　[6]張琦。 叫停小產權房有助規范市場[EB/OL]。 ( 2007 -06 -28) .

　　[7]鄔美英。 小產權房的憲法保護與規制[D]。 北京： 中國政法大學，2008.

　　[8]馬克思，恩格斯。 馬克思恩格斯全集( 第 18 卷) [M]。 北京：

　　人民出版社，1972:3071.

　　[9]梁上上。 利益的層次結構與利益衡量的展開[J]。 法學研究，2002，( 1) .

　　[10]卡爾·拉倫茨。 法學方法論[M]。 陳愛娥，譯。 北京： 商務印書館，2004:3371.

　　[11]李佳穗。 試論小產權房的法律癥結與改革路徑[J]。 河北法學，2009，( 8) .

　　推薦期刊：《金融發展研究》始終堅持以“立足轄區，著眼全國，堅持改革開放方針，服務金融中心工作，研究金融理論、政策和實務，探索金融運行規律，反映最新金融科研成果”為辦刊宗旨。

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