本文摘要：物業管理智能化還要求加強先進管理方法的推廣，城市管理論文認為物業管理人員要練好內功，按照管理專業化、服務規范化、機制現代化的原則展開工作;要貫徹一業為主，多種經營的方針，積極開展各種專項特約服務，以創造更好的利潤。 物業管理說到底不僅是對資
物業管理智能化還要求加強先進管理方法的推廣，城市管理論文認為物業管理人員要練好內功，按照“管理專業化、服務規范化、機制現代化”的原則展開工作;要貫徹“一業為主，多種經營”的方針，積極開展各種專項特約服務，以創造更好的利潤。 物業管理說到底不僅是對資產的管理，更是對業主服務的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使其朝氣蓬勃的發展，使業主的切身利益得到保障，物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展。
《住宅與房地產》以推動我國城鎮住房制度改革，推動城鎮住宅建設和房地產業的體制改革與健康發展為辦刊宗旨，探索發展我國社會主義房地產市場，解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。
摘 要：在城市住宅建設飛速發展現實中，物業管理不再單純為一種房屋管理模式，已更深層次的觸及到城市管理層面，成為社區建設、城市管理不可或缺的一部分。文章主要對城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題進行全面分析，提出相應的解決對策，以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。
關鍵詞：城市住宅小區 物業管理 問題與對策
隨著城鎮化的推進，城市住宅建設飛速發展，大量住宅小區投入使用，既帶來了物業管理行業的變革，也產生了種種問題，困擾著物業管理行業。因此，如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題，是一項艱巨的、緊迫的重要任務。
一、城市住宅小區物業管理存在的困擾
1.城市住宅小區物業管理體制滯后。因各種客觀因素，物業管理沒有一個完善的系統指導，使得物業管理的體制化進程滯后。城市住宅小區物業管理各部門權責不分，使一個完整的小區七零八落，各部門的權利和義務不明，導致物業管理企業內部各部門關系混亂，無法做到協調統一。
城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。
物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。
上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。
2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。
廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。
業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。
3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。
物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。
雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。
4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C(即計算機、通信與網絡、自控、IC卡)技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。
隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。
小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。
二、城市住宅小區物業管理的發展對策
一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。
1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位;明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系;明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使主權、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。
對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效;在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。
物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。
3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。
提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗;其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高;再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。
物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理;另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。
4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。
充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業主權利與搞好小區建設的雙贏。
物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業主權益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。
5.大力推動物業管理智能化。物業管理智能化是以科學技術為基礎，依靠先進的設備和科學的管理，利用計算機及相關的最新技術，將傳統土木建筑技術與計算機技術、自動控制技術、通信與信息處理技術、多媒體等先進技術結合的自動化系統。智能化住宅小區利用高科技手段，通過系統軟件和硬件的組合，改善人們的生活質量、生活環境、生活方式和生活內容。人們通過高速互聯網，進行各種各樣活動，使人們足不出戶就可以在家里進行工作、學習、娛樂、購物、就醫、社交等各種目的，同時也可以使人們遠在他鄉通過智能網操縱和控制家中的室內溫度、家用電器等。住宅小區智能化可以節約能源，提高居住質量，提高住宅小區物業管理、安全防范以及信息服務等方面的自動化程度和綜合服務水平，同時也可以降低運行成本。
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