物業設備設施管理中的風險管理分析

　　摘　要：本文對當前物業管理相關企業進行風險管理的主要原因及當前物業管理經營現狀問題進行深入分析,為有效規避當前物業管理相關企業的各種風險管理問題提供對策建議。

　　關鍵詞：物業管理;設備設施管理;風險管理

　　1物業風險管理原因分析

　　1.1市場經濟導致風險

　　物業契約性合同是一種新型民事契約。物業經營服務合同約定管理過程就是我國的物業運營和服務管理公司對于我國的物業運營服務管理公司依法約定地訂立、執行、變更、解除、轉讓、終止等各種物業運營行為嚴格地審查、監督、控制的技術總稱，是我國物業經營服務管理企業經營管理機構和物業管理人員充分運用物業科學管理服務方法用以實現物業合同約定管理服務目標的物業活動管理過程[1]。房地產項目開發商在其進行房子產的建設以及銷售過程中，監管機構方面是由來自于國家工商行政部門的。只有在房屋物業公司的主體工程建設任務完成后，物業監督管理部門的相應人員才會展開關于房屋物業公司方面的房屋承接員檢查，進而提交住房鑰匙，完成驗收之后即可裝修入住。

　　在這當中，高層房屋物業監督管理事務所的身份不僅是土地管理者，同時也是作為高層建筑房子土地所有人的高層房屋物業主，對于關于高層建筑房子土地產權法制度的形成并沒有嚴格地行使受法律規定和監管的義務。業主是大廈樓房的土地產權所有人，其之所以購置房屋，主要目的便是生活與居住，因此其對于房屋的主要愿望便是房屋的舒適性、安全性、配套設施全面。但是對于開發商來講二者的主要目的并不一樣，這樣即造成了業主和開發商間的矛盾。一般來講，開發商會直接選擇物業公司來對小區進行管理，[2]物業管理正式成立接管所有住宅小區后，因為物業管理、住宅小區業務之間的目的不一，這樣便會進一步造成二者關系的緊張，為后續各種問題的出現埋下隱患。

　　除此之外，小區當中的公共設施、住宅房屋竣工驗收等各方面的工作均是物業公司來代理或者由業主自己負責處理和辦成的，這樣一來，物業公司以最大程度上獲取合同為目的，便可能會在質量方面的把控出現問題，進而會使企業喪失其獨立性，無法對于業主自身的權利做出任何違背開發商意志的決定。而業主在居住過程中出現的關于排水、消防等各方面問題，物業管理公司的解決速度會很慢，同時還會將此責任推到開發商方面，將其認定是開放商的問題，而開發商之所以會這么做，很可能是因為物業管理公司的物業資源使用不當，而最終需要承擔一定經濟損失的仍然還是廣大買家和購房的業主[3]。

　　1.2政策自然導致風險

　　政策性風險也具體劃分成不同的類型，如國家政策性風險、地方政策性風險。國家方面會針對社會、市場的具體狀況進行大政方針方面的一些變更，而地方政府則會按照地方實際落實各項政策，但是因為政策的不全面性、地方情況的特殊性等各種問題，會導致最終的執行效果出現一定的問題。當下來看，物業管理服務仍舊是新型的的物業服務產品，可參考的各項經驗較少，在整個企業的長期發展中仍然是處于一個具有探索性的階段，企業中成熟的物業管理模式和服務經驗較少，對于不同模式物業管理服務特征提供不同模式物業管理服務經驗明顯還是存在著很多問題。

　　除此之外，物業管理服務企業作為一個主體性經營企業，因為出現的時間較短且無相應經驗可借鑒，所以我國還未完全確立相對完善的物業法律法規制度來加以保護和規范約束我國物業管理者的工作，許多相關條例法律法規也不完全能夠充分解決我國物業管理企業經營管理的實際應用需要，這就會導致在我國物業管理工作中的不規范違法行為不斷出現，在建筑設備物業管理中一旦出現一些問題時無法快速、有效地及時解決這些問題。

　　政策對于有關物業管理的一些相關收費標準規定等沒有完全形成統一的管理認識，導致影響物業管理服務企業的一些風險管理因素存在較多，風險管理較嚴重。某些政策如一些禁止行為(亂搭建)如果政府不積極推進與支持的話將無法實施。或者為了自己的追求更大利潤，某些不法的開發商會因為不顧及其設備在市場上的安全性、可靠度及日后的運行和維護而冒充高價劣質的設備，也許這樣就會給開發商和業主造成許多的困擾。

　　1.3環境變化導致風險

　　物業公司在進行正常的經營發展時，自然災害及無法預測的各種意外災害，比如雷擊、火災等問題均是無法提前預知的，因此也沒有辦法提前做好各類預防措施，此種狀況下一旦災害出現，便會導致物業公司的運營出現很大的問題和損失。此種狀況下，物業公司需面對很大的損失，所涉金額從幾萬元到幾十萬元不等。這屬于物業公司需面對的重要經濟風險類型，而因為此類災害無法提前預測，所以損失出現的頻率、大小同樣是無法提前預知的[4]。

　　2物業設備設施中的風險管理

　　2.1風險類別分析;在對建筑物業管理設備基礎設施管理實施風險管理工作的開展過程當中，依據不同風險影響因素我們應該再細分成人、物和環境這樣的三個基本方面的不同風險，三者之間相互存在聯系，形成一種密不可分的風險關系。

　　(1)人的行為不安全。重點包含違反工作規章制度、違反勞動紀律。比如：不按專業操作技術規程要求進行設備日常檢修和安裝操作;不按專業管理人員要求私自辭職脫離工作崗位;上班私自離崗或者從事帶病離崗工作;因喝醉酒私自上崗;不按管理要求私自設置職業警示牌和標牌;不嚴格按規定定期參加專業培訓;帶病上崗工作;私自維修高壓電器，在設備關閘后不按管理要求而違規操作，業主在布置新房時私拉亂接行為。

　　(2)物體狀態不穩定。此處所指的主要是物業當中各類設備、設施方面的存儲與使用問題。比如小區電梯問題，電梯當中的螺栓時常松動，這便是很大的隱患;小區內的水泵因使用時間較長而無法自動供水;消防排水管道的階段性缺水。

　　(3)高層樓梯內部缺乏安全防護裝置等。很多大型的物業管理服務企業為了節約成本，一方面是物業的運行管理人才和職工隊伍在技能配備方面都沒有辦法做到全部為雙人制或者是單崗三班制，且同時還存在著部分物業的運行管理人才和職工的年齡過高、技能水平不高等現象;另一方面只要設備正常運行維修設施完善不出現重大故障，很多從事物業管理服務的企業也并非很愿意主動招聘雇用一些專門維保單位的人進行定期檢修和維護設備的檢修。[4]

　　(4)環境不安全因素。此處的環境不安全，所指的是物業管理相應設備、設施、所處環境當中的各類不安全隱患。舉例來講，電梯配電室當中可能會存有電纜溝長、存有積水等狀況;高層電梯機房當中無匹配的通風空調系統;高層電梯底部基坑集中積水坑內的排水管與外部電梯出水口連接形成嚴重倒坡，積水因此無法完全排出;電梯操作管理規程不健全，與實際使用情況不完全相符;電梯化糞池中的有毒氣體含量超標;化糞池有毒氣體超標等。

　　2.2設備管理階段;依據對早期物業管理設備介入設施所需要實施的物業管理檢查過程，應該將目前管理物業風險的主要類別可劃分成早期物業介入管理階段、承接物業查驗管理階段以及日常物業管理檢查階段這三個主要部分。

　　(1)早期介入階段。在物業進行設備的使用選擇時對物業設備使用進行嚴格管理，這將對物業今后的設備管理工作有著一個極其重要的作用。建設工程企業不采取物業管理的相關指導意見或者是早期人員介入實施物業管理設備人員不專業都會直接致使物業設備的在選型改造過程出現很多問題。在一些建設事業單位假如只是為了大大降低運營成本從而去盡量選擇一些使用耗能比較高的建筑設備那么在以后的設備使用管理階段就可能會容易出現各種安全問題;在和市政管理公司的建設合同業務交接上，將部分已經隸屬于城市政管理的物業方面，規定為城市物業管理業務范圍等，這些都嚴重加大了物業管理的運營成本。

　　(2)中期承接檢查階段。基于對其他的物業設備等配套設施在運營過程中的安全性和風險管理，中期的安全性檢查至關重要，特別是在物業設備項目承接的第一個階段，物業管理機構以及與其他的業主雙方已經達成了合作意見的協商和統一，針對其他的物業設備共同使用的組成部分和公共設備等情況也進行了中期的檢查，在與之前的其他物業管理機構以及其他的業主雙方都進行了交連續的連續工作，必須根據需求對其所有的設備目前運行狀態情況都需要做好了準備工作并及時地進行記錄，依據自己做的記錄如下來為我們提供了預防這些可能會產生風險的有效數據。

　　(3)后期維護保養階段。對于物業管理工作的日常運營來講，后期維護及相應的保養工作同樣是不可忽視的內容。所以，物業管理公司必須首先了解物業管理工作的各項內容，在此基礎商明確劃分出各自的職責，確定出對應的維修成本、養護費用。舉例來講，對于業主陽臺物品跌落等狀況造成他人財產出現損失的，此類責任需業主直接擔負，物業無職責;除此之外，日常工作當中需著重就部分公用設施進行維護管理，這樣才能夠在提升工作檢查水準的基礎上，將具體的崗位檢查工作任務全部落實后交給每一位員工，實行健全崗位檢查責任制。

　　3物業設備設施風險預測方式

　　風險預測實際上就是對風險進行估算、衡量，由風險管理者運用一種科學的技術和方法，對其所需要掌握的風險統計數據、風險信息及其風險的特征和性質等因素進行了系統的分析和研究，進而判斷各種風險的頻繁發生和強弱，為正確地使用這些風險的處理手段與方法，提供了基礎。

　　對風險的預測一般主要從以下兩個角度進行：一種就是預測了風險的可能性和概率，通過對數據資料的綜合積累和觀察，發現了可能造成經濟損失的原因和規律。一個簡短的案件：一個階段性的時期一萬棟高層住宅中只要幾十棟高層房屋中就發生了嚴重的火災，那么這個重大風險事故發生的幾率大約就會是千分之一。

　　由此我們可以著重針對風險發生的概率高。一種預測方式就是要準確地估計這些風險的強弱，假設這些風險可能會在未來幾年內發生，導致公司的直接或間接經濟損失。對于輕微或者非常嚴重的損失而給人們帶來了嚴重的經濟損失，這些風險要求我們應該進行重點預防。在對物業設施安裝中，要從保證設備正常工作運行的持續長久性以及對設備管理安全可持續性角度入手，做好物業設備運行中狀況檢查和對故障預測工作。

　　除了日常人工巡檢記錄外，還要通過借助各種設備自動診斷的技術，不斷搜集各種設備的關鍵參數進行改變，例如對于各種壓力管路的管道壁進行測厚、對于大電流母線槽連接點進行測溫、對于系統"關注點"進行定位。把這些一切具有防范性的工作都全部納入了對物業設備運行和裝置設施監督管理的一項非常規工作中，并且只要做好數據的準確統計和趨勢分析，就已經能夠自動掌握各類物業設備和裝置設施在其運行過程中所處的狀態和變化，從而真正實現由事后的狀態維護向預知性維修的發展，由事后的預測向維護轉變。

　　4物業設備設施管理中的風險管理

　　4.1識別風險源頭;識別風險源是進行風險管理的重要基礎，也是最為關鍵的步驟，在辨別過程中必須針對設備設施的類型、使用狀況等情況，由專門的管理人員對設備存在的風險因素進行排查，并準確記錄各種風險，列出風險清單。針對清單中的具體內容，組織相關人員通過培訓明確風險管理的重要性，充分利用日常檢查，及時發現風險源，并通過科學的方式進行準確地識別。舉例來講，某小區內所設游泳池是否配置應急救生器材、急救人員、游泳池水質達標狀況。對于上述內容，專門的設備管理部門必須予以風險管理培訓，讓所有管理人員提升風險管理意識，在進行定期檢查的基礎上掌握風險排查手段來進行準確地識別風險來源。

　　4.2強化風險決策;提高物業管理公司風險管理意識。

　　因此，在具體實施的過程中，抓好了物業管理公司制度的建設。建立了健全并按照國家規定嚴格執行的國家有關規范和物業監督管理機構及企業的各項內部控制工作崗位職務責任制，落實到嚴格執行安全生產操作規程，制訂各類風險的應急處置預案。而且在進行物業管理時，企業還需要定期地對于企業中的員工進行一些風險管理認知和意識培訓，抓好對于員工的素質教育培訓和提高對于全員的風險防范意識。

　　使得風險管理的意識更加深入人心，加強對企業員工的工作指導，防止其忽視客觀情況盲目發展項目，對于一些涉及到法律法規而產生的風險也要加強員工的法律風險意識，同時對有可能出現的風險進行提前的緊急處置預案，提高了公司全體員工對于突發事件處置能力和適應風險的能力，并且能夠積極應對這些風險，縮小了這些風險受到影響的范圍與幅度。在轄區內，開展了對于物業的風險意識進行了宣傳和教育，培養了物業利益者和使用者的風險意識，依靠"業主規約"規范了物業利益者和使用者的對于物業利益的使用活動。當我們在發現用戶違規而又無法得到有效制止的情況下，要及時報請政府有關主管部門進行檢查。

　　4.3轉移風險損失;轉移風險主要是指物業設備和基礎設施行政監督管理機構應當擴大應用范圍，其中多劃分成保險轉移、非保險轉移兩類內容。針對設備及相關配套設施專業程度強的內容，物業公司應借助科研力量提升科學分配、保養水平。比如一些物業服務企業就把電梯的維修業務外包到了專業的電梯維修企業;有的把消防系統維修和安全檢測的維護和安全保障外包到專業消防維護公司。[6]這種通過依據簽訂合同的形式，把自己本身的能力并且不足以承受所需要的風險轉移，就是非保險的轉移。除此之外的另一種途徑，也就是通過針對風險較高時所發生的設施和設備進行購置保險的途徑，恰當地引入了市場化的風險分擔機制，例如購置共用設施和設備的保險、財產損失險、公共責任險。

　　物業管理論文范例：物業經濟管理中存在的問題和對策分析

　　結語

　　隨著物業設備和基礎設施越來越趨向復雜化、智能化,技術含量越來越高,其管理水平和質量要求也越來越高,已經形成了必然的發展趨勢。這既是我國物業服務公司面臨的艱巨困難,又是整個物業管理產品行業發展中所面臨的機遇和挑戰。在我們進行的物業裝置和設施的管理當中,維護及其管理工作人員難度越來越大,涵蓋了很多影響其風險的因素。進一步增強和提高對于我國物業裝置和設施管理的安全性和風險意識,加強對于潛在安全性風險的辨認和防控,有效地把握和消除安全性風險源頭,這無疑也是當前我國進入建筑工程物業裝置和設施管理領域必須緊迫重視的一個課題。

　　參考文獻

　　[1]李春光.物業設備設施管理要點分析[J].建筑工程技術與設計.2018.

　　[2]陳峰.物業設備設施管理的風險與防范[J].世界家苑.2017.

　　[3]張麗瑤，吳宇楠，朱艷芬.物業設備設施管理中的風險管理探究[J].住宅與房地產，2018(8)：163-165;

　　[4]陳祖明，劉成歡，康宇佳.物業設備設施管理中的風險管理探究[J].中國市場，2019(1)：207—212.

　　[5]高世春，吳雨桐，邵雨薇.物業設備設施管理的風險識別與防控[J].遼寧廣播電視大學學報，2018(3):125-126.

　　[6]汪勇，王新蘭，朱明宇.物業設備設施管理中的風險管理分析[J].行政事業資產與財務，2019(12):118,127.

　　作者：宮　玲

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