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    構建土地“大儲備”格局——安徽省蚌埠市土地儲備工作的探索實踐

    所屬分類:農業論文 閱讀次 時間:2019-09-19 10:56

    本文摘要:安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式,靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控,從科學編制土地儲備計劃、規范工作流程、加強風險防范等多方面入手,探索構建土地大儲備格局。 蚌埠市位于安徽省北部,轄區大部分處于淮北平原南端,是淮河流域和皖北地區中

      安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式,靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控,從科學編制土地儲備計劃、規范工作流程、加強風險防范等多方面入手,探索構建土地“大儲備”格局。

    土地儲備

      蚌埠市位于安徽省北部,轄區大部分處于淮北平原南端,是淮河流域和皖北地區中心城市。近年來,蚌埠市積極探索土地儲備模式,靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控,探索構建土地“大儲備”格局,實現土地的統一規劃、統一儲備、統一開發、統一供應和統一管理。工作成效土地儲備現狀。

      近幾年,蚌埠市共儲備土地8568畝(含部分重點工業項目用地),支出收儲成本49.5億元,收儲平均單價58萬元/畝;出庫土地5222畝,其中重點工業項目用地1600畝,出讓總收入達98.67億元,出讓平均單價189萬元/畝。截至2018年底,存量經營性建設用地3346畝。2019年,蚌埠市區擬收儲項目45個、面積7815畝。

      土地儲備服務經濟高質量發展。一是以城市規劃為導向,大力開展土地儲備,保障城市建設發展需要。如籌措資金實施置換儲備,大力實施職業院校進園區工作。釋放老城區8所職業學校原址土地550畝,新園區一期建設用地905畝,現已建成入園。二是發揮土地儲備職能,實現產業升級。引導進入園區,實施產業創新、延伸產業鏈條、促進產業集聚。如中糧生化、豐原集團、華光光電等企業已全部進入新園區發展。

      土地債券發行狀況良好。2017年以來,蚌埠市土地儲備專項債券項目規模逐漸加大,發行債券條件得到改善。2017年,運行土地儲備專項債券項目2個,涉及土地611.22畝,專項債額度9.72億元,5年期利率4.2%。2018年,土地儲備專項債券項目共2個,涉及土地719.74畝,專項債額度為6.02億元,5年期利率3.9%。2019年,擬申請新增土地儲備專項債券額度24.43億元。

      主要做法蚌埠市修訂土地儲備業務流程,出臺了一系列制度、文件規范土地儲備工作,確保土地儲備工作規范、有序、高效開展。積極開展土地儲備模式探索,按照“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個籠頭放水”的總體要求實施土地儲備,構建土地“大儲備”戰略格局。科學編制土地儲備計劃。蚌埠市堅持以城市總體規劃和城市近期建設規劃為導向,堅持以規劃優先、山水環境良好優先、基礎設施配套優先、公共設施配套優先的“四優先”為原則開展地塊收儲工作。規范土地儲備流程。

      對列入儲備計劃的土地,儲備中心提前實施勘察并對接規劃部門和各轄區政府(管委會),對規劃條件和基本情況進行了解和溝通。實施土地儲備后,根據儲備信息系統要求,及時將相關數據錄入系統并嚴格按流程實施土地儲備,收儲完成后及時入庫,對每一宗入庫土地實施委托管理并定期巡查。加強債務風險防范。

      2012年~2016年,蚌埠市土地儲備中心銀行存量貸款較高,中心采取積極措施防范債務風險:一是積極對接財政部門,及時將銀行貸款置換為政府債券;二是針對未置換的部分銀行存量貸款,依據還款計劃編制年度土地出讓計劃,解決還款資金壓力;三是嚴把發債項目準入關口。發債項目須納入當地政府批準的土地儲備年度計劃,杜絕將不符合條件的項目納入土地儲備專債發行項目;四是規范土地儲備專項債券使用,確保專項債券資金點對點專款專用。構建土地“大儲備”戰略格局。一是新增經營性建設用地農轉用指標,全部交由土地儲備中心籌措資金實施征收儲備,各轄區政府(管委會)負責具體征收補償。

      二是存量經營性建設用地,原則上要求統一納入土地儲備,不經儲備的土地不予上市,轄區政府(管委會)負責征收拆遷和土地整理。思考與建議蚌埠市的土地儲備實踐也存在一些問題,如土地儲備資金缺口較大、土地儲備專項債券的考核單一、化解債務風險壓力較大、新增建設用地申報專項債券報批資金量大等,需要從政策層面從上而下予以解決。適當調整土地儲備專項債券發行額度和出讓條件。全省發債項目測算本息償付保障覆蓋倍數為1.15倍~3.57倍,高于1.1的要求,在保證專項債券專項使用前提下風險是安全可控的。

      2019年,蚌埠市土地儲備資金缺口近46萬元,建議適當增加專項債券發行額度來解決。同時,允許成熟的專項債券對應的儲備土地提前出讓,出讓收入專項用于其他土地收儲項目。改革土地儲備專項債券的使用情況考核工作。目前,專項債券考核要求當年必須用完所有專項債券額度。

      在實際工作中,土地收儲因土地征收、房屋拆遷等工作需要一定施工周期才能順利完成。建議針對資金是否專項使用來考核,用款進度應由各地結合項目實際,在保障資金安全前提下專項使用資金。適時調整專項債券發行時間。地方政府一般要求在年初安排重點工作并按季度考核,但土地儲備專項債券通常在年底才到位,導致土地儲備工作與地方政府重點工作時間結點脫節。

      建議土地儲備專項債券改在年初發行,年末根據需要適度追加發行。適當放寬專項債券項目申報條件。2018年度政策規定新增土地債券須完成土地報征。目前,蚌埠市新增土地報批費用將近達到24萬元/畝,高額的費用導致地方財政預算資金壓力較大。因此,建議新增土地專項債券項目可以不設置提前報批條件。

      合理增發土地儲備專項債券附屬產品以置換存量銀行貸款。對于儲備土地出讓收入對融資成本覆蓋倍數較高的項目,建議增加發行附屬產品用于置換存量銀行債務,以減輕還款壓力。加強儲備土地全流程監測監管。從實踐來看,土地儲備信息報備不及時、不完備容易影響對土地儲備運行情況的判斷,也給發行專項債券的監管造成困擾。建議更新土地儲備子模塊功能,加強對儲備土地來源、入庫、出庫的全流程監測監管。

      土地方向評職知識:土地整治監管論文投稿什么刊物

      《西部大開發》(非官方)2001年創刊,是由陜西省決策咨詢委員會主辦的專業性學術經濟期刊。本刊是經國家新聞出版署正式批準、公開發行的刊物。期刊收錄土地整治監管方面論文有“土地整治中公眾參與及其監管機制研究進展和展望”等。

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