本文摘要：安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控，從科學編制土地儲備計劃、規范工作流程、加強風險防范等多方面入手，探索構建土地大儲備格局。 蚌埠市位于安徽省北部，轄區大部分處于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地區中
安徽省蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控，從科學編制土地儲備計劃、規范工作流程、加強風險防范等多方面入手，探索構建土地“大儲備”格局。
蚌埠市位于安徽省北部，轄區大部分處于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地區中心城市。近年來，蚌埠市積極探索土地儲備模式，靈活運用土地儲備和供應手段做好土地市場調控，探索構建土地“大儲備”格局，實現土地的統一規劃、統一儲備、統一開發、統一供應和統一管理。工作成效土地儲備現狀。
近幾年，蚌埠市共儲備土地8568畝(含部分重點工業項目用地)，支出收儲成本49.5億元，收儲平均單價58萬元/畝;出庫土地5222畝，其中重點工業項目用地1600畝，出讓總收入達98.67億元，出讓平均單價189萬元/畝。截至2018年底，存量經營性建設用地3346畝。2019年，蚌埠市區擬收儲項目45個、面積7815畝。
土地儲備服務經濟高質量發展。一是以城市規劃為導向，大力開展土地儲備，保障城市建設發展需要。如籌措資金實施置換儲備，大力實施職業院校進園區工作。釋放老城區8所職業學校原址土地550畝，新園區一期建設用地905畝，現已建成入園。二是發揮土地儲備職能，實現產業升級。引導進入園區，實施產業創新、延伸產業鏈條、促進產業集聚。如中糧生化、豐原集團、華光光電等企業已全部進入新園區發展。
土地債券發行狀況良好。2017年以來，蚌埠市土地儲備專項債券項目規模逐漸加大，發行債券條件得到改善。2017年，運行土地儲備專項債券項目2個，涉及土地611.22畝，專項債額度9.72億元，5年期利率4.2%。2018年，土地儲備專項債券項目共2個，涉及土地719.74畝，專項債額度為6.02億元，5年期利率3.9%。2019年，擬申請新增土地儲備專項債券額度24.43億元。
主要做法蚌埠市修訂土地儲備業務流程，出臺了一系列制度、文件規范土地儲備工作，確保土地儲備工作規范、有序、高效開展。積極開展土地儲備模式探索，按照“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個籠頭放水”的總體要求實施土地儲備，構建土地“大儲備”戰略格局。科學編制土地儲備計劃。蚌埠市堅持以城市總體規劃和城市近期建設規劃為導向，堅持以規劃優先、山水環境良好優先、基礎設施配套優先、公共設施配套優先的“四優先”為原則開展地塊收儲工作。規范土地儲備流程。
對列入儲備計劃的土地，儲備中心提前實施勘察并對接規劃部門和各轄區政府(管委會)，對規劃條件和基本情況進行了解和溝通。實施土地儲備后，根據儲備信息系統要求，及時將相關數據錄入系統并嚴格按流程實施土地儲備，收儲完成后及時入庫，對每一宗入庫土地實施委托管理并定期巡查。加強債務風險防范。
2012年~2016年，蚌埠市土地儲備中心銀行存量貸款較高，中心采取積極措施防范債務風險：一是積極對接財政部門，及時將銀行貸款置換為政府債券;二是針對未置換的部分銀行存量貸款，依據還款計劃編制年度土地出讓計劃，解決還款資金壓力;三是嚴把發債項目準入關口。發債項目須納入當地政府批準的土地儲備年度計劃，杜絕將不符合條件的項目納入土地儲備專債發行項目;四是規范土地儲備專項債券使用，確保專項債券資金點對點專款專用。構建土地“大儲備”戰略格局。一是新增經營性建設用地農轉用指標，全部交由土地儲備中心籌措資金實施征收儲備，各轄區政府(管委會)負責具體征收補償。
二是存量經營性建設用地，原則上要求統一納入土地儲備，不經儲備的土地不予上市，轄區政府(管委會)負責征收拆遷和土地整理。思考與建議蚌埠市的土地儲備實踐也存在一些問題，如土地儲備資金缺口較大、土地儲備專項債券的考核單一、化解債務風險壓力較大、新增建設用地申報專項債券報批資金量大等，需要從政策層面從上而下予以解決。適當調整土地儲備專項債券發行額度和出讓條件。全省發債項目測算本息償付保障覆蓋倍數為1.15倍~3.57倍，高于1.1的要求，在保證專項債券專項使用前提下風險是安全可控的。
2019年，蚌埠市土地儲備資金缺口近46萬元，建議適當增加專項債券發行額度來解決。同時，允許成熟的專項債券對應的儲備土地提前出讓，出讓收入專項用于其他土地收儲項目。改革土地儲備專項債券的使用情況考核工作。目前，專項債券考核要求當年必須用完所有專項債券額度。
在實際工作中，土地收儲因土地征收、房屋拆遷等工作需要一定施工周期才能順利完成。建議針對資金是否專項使用來考核，用款進度應由各地結合項目實際，在保障資金安全前提下專項使用資金。適時調整專項債券發行時間。地方政府一般要求在年初安排重點工作并按季度考核，但土地儲備專項債券通常在年底才到位，導致土地儲備工作與地方政府重點工作時間結點脫節。
建議土地儲備專項債券改在年初發行，年末根據需要適度追加發行。適當放寬專項債券項目申報條件。2018年度政策規定新增土地債券須完成土地報征。目前，蚌埠市新增土地報批費用將近達到24萬元/畝，高額的費用導致地方財政預算資金壓力較大。因此，建議新增土地專項債券項目可以不設置提前報批條件。
合理增發土地儲備專項債券附屬產品以置換存量銀行貸款。對于儲備土地出讓收入對融資成本覆蓋倍數較高的項目，建議增加發行附屬產品用于置換存量銀行債務，以減輕還款壓力。加強儲備土地全流程監測監管。從實踐來看，土地儲備信息報備不及時、不完備容易影響對土地儲備運行情況的判斷，也給發行專項債券的監管造成困擾。建議更新土地儲備子模塊功能，加強對儲備土地來源、入庫、出庫的全流程監測監管。
土地方向評職知識：土地整治監管論文投稿什么刊物
《西部大開發》(非官方)2001年創刊，是由陜西省決策咨詢委員會主辦的專業性學術經濟期刊。本刊是經國家新聞出版署正式批準、公開發行的刊物。期刊收錄土地整治監管方面論文有“土地整治中公眾參與及其監管機制研究進展和展望”等。
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