旅游地產投資項目的相關概念和問題

　　這篇旅游管理論文發表了旅游地產投資項目的相關概念和問題，旅游地產是因為旅游業和房地產業的發展而產生的。目前, 大多數的旅游地產開發模式是根據旅游房地產的功能進行劃分的。地產行業抓住了旅游地產的機遇，論文提出相應解決對策，進一步管理投資的現金流。

　　關鍵詞：旅游管理論文發表,旅游地產;投資項目;現金流

　　一、引言

　　伴隨著我國經濟社會的不斷發展和人們生活水平的不斷提升，人們對生活質量提出了更高的要求。地產行業也緊緊抓住這一發展機遇，推動商業地產轉型，開發旅游地產。經過近些年的發展，旅游地產產業已經初現雛形，由于旅游地產的投資商多是一些之前的商業地產開發商，在投資規模上往往比較大，在市場上具有比較強的號召力，其融資能力相對比較強。但是，隨著旅游地產行業的進一步發展，參與到本產業進行開發的企業也越來越多，不再僅僅是具備雄厚資金實力和技術實力以及豐富開發經驗的商業地產開發商。

　　旅游地產行業的參與主體已經實現了多元化的發展目標，但由于企業的現金流不足導致投資項目難以繼續進行的狀況頻發。旅游地產投資項目的現金流問題得到了業界的廣泛關注。因此，我們通過對旅游地產投資項目的現金流進行研究，提出相應的解決對策，幫助旅游地產投資項目的現金流管理進一步系統化、可控化。

　　二、旅游地產投資項目現金流的相關概念

　　(一)旅游地產投資項目的現金流概念

　　公司的投資活動是指與公司原定期限在3個月以上的資產有關的交易活動，旅游地產投資項目中的現金流不僅包括項目決策的現金流，還包括與項目決策相關的企業的現金流。這些現金流的組成結構都是旅游地產投資項目現金流控制的對象。這也是本文中采用的旅游地產投資項目的現金流概念。

　　(二)旅游地產投資項目現金流分析原則

　　1.實際現金流量原則。是指在旅游地產的投資項目現金流分析中，要按照本項目實際發生的現金流量，即在統計時期內實際收到以及支出的現金，二者共同構成了投資項目的實際現金流。這是我們對旅游地產投資項目的現金流進行分析的基礎。2.相關性原則。指的是在旅游地產投資項目的現金流分析中，所有與投資項目相關的現金流量都屬于旅游地產投資項目現金流控制的對象。這是本文中對旅游地產投資項目進行研究的依據。

　　三、旅游地產投資項目現金流管理中的問題

　　(一)土地成本中的現金流壓力過大

　　旅游地產是由以前的普通商業地產逐漸過渡而來，這也是旅游地產初期開發的主要模式。目前，旅游地產的容積率要明顯低于普通的商業地產，旅游地產的投資項目要求旅游地產要具有一定的人文或者自然風景底蘊，往往處于優秀的旅游風景區。這對旅游地產投資項目開發中的拿地成本要求比較高，往往地產投資項目的土地成本支出就是旅游地產投資項目現金流的主要組成部分。

　　現在的旅游地產投資項目規模比較大，項目涉及的占地面積往往近千畝，甚至部分投資項目比較大的占有上萬畝，如此廣闊的地產投資項目建設用地需要大筆的現金支出。旅游地產的投資項目往往參照商業地產的融資方式，占有率相對比較低，自從2004年國家出臺關于地產開發中的現金流量占有比例的規定，對房地產開發企業進行地產開發投資的自有資金占比提出了明確的限制。

　　要求房地產開發企業必須要全部繳納土地款項，在此基礎之上，要求企業的自有資金占比不得低于35%，但在實踐中，旅游地產開發企業因為自身資質的限制，往往在商業銀行貸款中的融資能力比較差，借助于社會上的私人融資機構進行融資，而社會融資機構的融資成本要遠遠高于商業銀行的貸款融資成本。這進一步加大旅游地產的融資成本，加重旅游地產的投資開發項目的現金流壓力，用于幫助支出投資項目的利息支出。

　　(二)旅游地產投資項目的現金流波動比較大，難以控制

　　旅游地產開發的過程涉及的單位比較多，投資項目涉及的利益群體也相對比較多，目前，旅游地產的投資來源多元化也已經成為旅游地產主要的投資模式。正是由于投資主體的多元化，給旅游地產投資項目的現金流帶來比較大的不確定性。旅游地產的投資開發過程除了涉及商業地產開發模式中的相關問題，還包括旅游景區的管理機構、相關部門的嚴格審批制度、環保部門的嚴格督察等。都可能對投資項目的現金流保持穩定性造成一定的影響，進而導致旅游地產投資項目的風險加大。旅游地產投資項目的現金流涉及的投資主體過多，帶來多方之間的利益和意見難以協調，進而導致投資項目涉及的現金流量波動比較大，影響旅游地產投資項目現金流的穩定性，這也是目前旅游地產應盡量避免的問題。

　　四、旅游地產開發投資項目現金流管理問題的解決對策

　　(一)優化旅游地產開發投資項目的融資模式

　　在旅游地產投資項目的開發模式中，社會融資占比過高導致旅游地產投資項目的現金支出比較大，進而影響旅游地產投資項目的順利進行。因此，要優化旅游地產開發投資項目的融資模式，有效降低旅游地產投資項目的開發投融資成本，為投資項目進行中的現金流支出控制打下良好的基礎。降低旅游地產的融資成本，加大商業銀行貸款在旅游地產融資結構中的比例。

　　(二)優化旅游地產的投資開發模式

　　當前旅游地產投資項目的投資主體比較多，對旅游地產的投資項目的順利進行和現金流控制影響不利，進而對整個項目造成不可逆的損失。因此，優化開發投資模式就要建立統一協調的投資平臺，運用職業經理人的專業能力對投資項目和現金流控制提供專業的管理，制定具有強制力的投資協調制度，為旅游地產項目投資者的撤資行為進行相應的限制，確保旅游地產投資項目的現金流來源相對穩定，不至于發生比較大的波動。

　　(三)加強政策的穩定性，創造良好的旅游地產發展環境

　　旅游地產的投資開發周期相對比較長，對國家政策的依賴性比較大，旅游地產的開發投資主要在國家或者國家主導的旅游風景區或者人文景區，對國家開發投資政策的依賴性比較大。旅游地產的開發投資模式對國家政策比較敏感。部分國家政策可以直接對旅游地產開發投資中的現金流數額或者比例進行限制，進而對旅游地產投資項目現金流控制產生不利的影響。

　　五、結語

　　本文通過對旅游地產項目投資開發中的現金流控制進行相應的研究，發現我國旅游地產投資項目的現金流控制還存在比較多的問題，已經影響到我國旅游地產投資項目的順利進行。因此，強化我國旅游地產投資項目中的現金流控制對旅游地產行業的健康發展具有重要意義。伴隨我國旅游地產行業的進一步發展，對我國旅游地產投資項目現金流的控制能力要求越來越高，因此，在未來的發展中，我國旅游地產投資項目的現金流控制將更加完善。本文通過對其進行相應的研究，希望為我國旅游地產投資項目的現金流控制提供更多的有益指導，在此基礎上進一步完善相關的理論體系，進一步強化我國旅游地產投資項目的現金流控制能力。

　　參考文獻：

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　　[2]張曉煒.我國商業地產經營模式探析及對策研究[J].現代商貿工業，2012(04).

　　作者：趙本瑞

　　推薦閱讀：《當代旅游(學術版)》雜志主要刊發我國旅游學術界、教育界等有關部門具有先進水平的學術論述和科研成果，力求及時反映其中的新理論、新觀點和新方法，具有很高的學術價值和實踐價值。

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