物業論文物業管理糾紛的產生原因及對策

　　這篇物業論文投稿發表了物業管理糾紛的產生原因及對策，論文首先分析了物業管理糾紛的類型和特點，分析產生糾紛的原因，試圖就物業管理糾紛的類型、特點及產生原因進行分析，以尋求解決對策。推動我國物業服務行業的健康發展，從而為構建社會主義和諧社會作出貢獻。

　　關鍵詞：物業論文投稿,物業管理論文

　　物業管理是指物業服務公司按照其與業主簽訂的物業服務合同，對業主所在區域的房屋及相關配套的設施設備、場地進行管理、維護，對物業管理區域內的環境衛生、安全保衛、道路養護等進行管理。《物權法》第6章“業主的建筑物區分所有權”對物業管理的相關問題作出了原則性規定，對物業管理具有一定的指導意義。隨著我國房地產業的迅速發展及物業管理的市場化，物業管理糾紛也越來越多。

　　一、物業管理糾紛的類型和特點

　　(一)物業管理糾紛的類型。

　　物業管理糾紛是物業服務公司在實施物業管理行為時與業主之間產生的民事糾紛。目前，我國的物業管理糾紛主要有以下幾種類型：

　　1.物業服務公司侵犯業主利益的糾紛。

　　(1)物業服務公司對共有部分擅自改變、占用、非法利用。例如：物業服務公司擅自改變物業管理區域內的公共建筑、共用設施的用途;擅自占用、挖掘區域內的道路、場地，損害業主的共同利益;擅自利用物業共用部位、共用設施。

　　(2)物業服務公司挪用專項維修資金、擅自改變物業管理用房的用途。例如：物業服務公司違反法律規定，挪用屬于全體業主所有，應該用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新的專項維修資金;擅自改變不享有所有權、只享有使用權的物業管理用房的用途，侵犯業主的利益。

　　(3)物業服務公司未認真履行合同中的義務。例如：物業服務公司對區域內的環境衛生、綠化、安全保障等未盡管理職責，對公用部位、共用設施設備未盡維護職責，造成區域環境惡化。

　　2.違反物業服務合同的糾紛。

　　物業服務合同是物業服務公司和業主簽訂的明確雙方權利義務的書面協議。雙方當事人應按約履行。但在實踐中，有的物業服務公司沒有按照合同的約定履行其在維護、管理、安全保障等方面的義務，擅自提高收費標準，擴大收費范圍;業主也具有享受優質服務而少繳費的心理，甚至有的業主以自己沒有享受到物業服務公司提供的服務或者不需要接受相關物業服務為由，拒絕繳納物業管理費用。

　　3.業主違反管理規約的糾紛。

　　實踐中主要表現為：有的業主在房屋裝修時擅自改變房屋結構，甚至違章搭建;有的業主任意丟置垃圾，排放污染物，損害公共設施;有的業主違反相關規定飼養動物。

　　(二)物業管理糾紛的特點。

　　1.糾紛具有群體性。

　　物業管理糾紛隨著物業管理的迅猛發展而呈現出多發性。物業服務公司通常面對眾多業主，在發生業主拒付物業費或者物業公司未履行合同義務等糾紛時往往涉及眾多業主的共同利益，很容易形成群體性事件。

　　2.糾紛具有多樣性。

　　隨著物業管理糾紛數量的不斷增多，物業管理糾紛的類型也在不斷變化。最初的糾紛往往只是物業服務公司向業主追索物業管理費，現在卻出現了物業服務公司侵犯業主利益的糾紛，業主或使用人要求物業管理者承擔停電、停水及其他侵權行為的賠償糾紛等。這些糾紛既可能涉及民事訴訟，也可能涉及行政訴訟，民事訴訟又涉及侵權之債和合同之債，類型多種多樣。

　　3.糾紛處理具有復雜性。

　　物業管理糾紛涉及的訴訟主體眾多，既有物業服務公司、房地產開發商，也有業主、使用人。同時，其涉及的法律關系也比較復雜，既有侵權關系，也有物業服務合同關系，甚至還有物業服務公司與房地產開發商的關系，處理起來比較復雜。

　　4.糾紛具有非對抗性。

　　物業服務公司與業主是一種長期利益依賴關系。物業服務公司需要業主按時繳納各種費用以保障其正常的經營并獲利，而業主則需要物業服務公司的服務以保證正常有序的日常生活。所以，物業管理糾紛具有非對抗性。對糾紛的解決不能僅滿足于對過去發生的損害進行補救，更重要的是對將來可能發生的侵害進行預防或排除，以維護雙方的合作關系。

　　二、物業管理糾紛的產生原因

　　物業管理糾紛的產生原因是多方面的，既有立法上的原因，也有人們對物業管理認識上的原因，主要包括以下幾個方面：

　　(一)現有的法律法規不夠完善。

　　到目前為止，我國還沒有由最高權力機關制定的專門的物業法律。《物權法》對物業管理作出的原則性規定缺乏可操作性，而《物業管理條例》的許多內容不夠完善，在處理具體事務時容易出現分歧，導致糾紛。[LunWenData.Com]

　　(二)開發商和物業服務公司關系混亂。

　　前期物業服務合同的兩個主體——開發商和物業服務公司之間的關系本應是簡單的委托法律關系，但在現實生活中，物業服務公司往往是開發商的下屬公司或子公司。這種“母與子”的關系易導致開發商重建設、銷售，輕管理。有的開發商為了獲得較好的銷售業績，在促銷活動中作出一些不切實際的承諾，如綠化率較高、各種購買優惠等，但銷售后不履行承諾，給后續的物業管理帶來隱患。2004年8月1日，西安市長信世紀花園小區多戶業主在自己家陽臺外懸掛了“上當受騙、低價轉讓”的橫幅，其原因就是開發商承諾的綠地沒有達到約定的面積。

　　(三)物業服務意識不強，從業人員素質低下。

　　雖然《物業管理條例》明確將物業公司定位為物業服務公司，強調服務理念，但在實踐中，部分物業公司沒有正確把握自己的定位，認為自己是“管理者”而非“服務者”.由于觀念上的錯位，部分物業公司只管收費、不管服務，沒有樹立為業主服務的意識。另外，由于物業服務起步時間不長，還沒有形成專業化隊伍，大部分工作人員都是臨時招聘的，沒有經過專門的培訓，缺乏必要的技能和職業道德，服務意識差，不能很好地完成合同約定的義務。

　　(四)業主物業管理消費觀念尚未形成。

　　維權心態偏激長期受福利住房的影響，部分業主還沒有意識到物業管理服務是一種商品消費，需要支付相關費用。他們在心理上排斥物業管理服務收費的理念，有的業主甚至認為：我不需要物業服務，也就不需要交物業管理費。在維權過程中，有些業主心態偏激，認為物業公司是自己花錢請來的“傭人”,應該按自己的要求辦事，一旦物業的管理服務與自己的意愿不一致，心理就會產生不平衡。這種偏激的權利意識很容易在業主和物業公司之間產生矛盾，而一旦出現矛盾，業主就拒交或拖欠物業費。拒交或拖欠物業費必然造成物業公司經營困難或者服務質量降低，從而導致業主對物業公司更加不滿，形成惡性循環。

　　(五)業主委員會的作用難以正常發揮。

　　業主委員會是由業主代表組成的，由業主大會選舉產生的，論文格式執行業主大會決議的機構。它代表全體業主行使各項權利，并對物業服務公司的物業管理活動進行監督。但在現實生活中，業主委員會的應有作用還沒有完全體現出來：

　　一是業主委員會的維權意識比較差。大多數情況下，業主委員會比較重視業主私人利益受到損害時的維權，而不太關注業主共同使用的物業或公有利益受到損害時的維權。

　　二是業主委員會的法律地位不明確。雖然《物業管理條例》在業主大會與業主委員會的關系問題上對業主委員會進行了界定，但對業主委員會的地位，如是否為法人、是否具有民事訴訟主體資格沒有明確規定。這不僅影響了業主委員會應有作用的發揮，不利于維護全體業主的合法權益，也給法院的審判工作帶來了不少困惑。

　　三、物業管理糾紛的解決對策

　　(一)進一步完善我國物業管理法律法規。

　　如前所述，目前我國主要依靠行政法規規范物業管理行為，而《物業管理條例》對物業服務中存在的問題沒有提出具體的解決辦法。為了規范物業管理市場，明確物業管理活動中各方的權利義務，完善物業管理監督體制，克服現有法規操作性不強的缺點，立法部門應盡快建立和完善我國的物業管理法律法規，在《物業管理條例》的基礎上制定一部物業管理法。若制定法律的條件還不成熟，則應就《物業管理條例》出臺實施細則，使之具有可操作性。針對物業管理關系的特殊性，在責任承擔上，不能用行政責任代替民事責任。在行政責任和民事責任并存時，應先保證民事責任的承擔。

　　(二)理順開發商與物業公司的關系，實行建管分離。

　　開發商與物業公司之間“母與子”的關系會產生一系列弊端，因此，我們應借鑒物業管理比較發達的國家，如英國、美國、新加坡等的經驗，對物業服務公司實行市場化運作，通過招投標的方式，由房地產開發商對眾多物業服務公司擇優選擇，從而理順房地產開發商與物業服務公司之間的關系。唯有如此，才能在房屋售出之后最大限度地保護業主的利益，同時又避免開發商、物業服務公司、業主之間法律關系的混亂。

　　(三)提高對物業管理的認識，建設高素質的人才隊伍。

　　物業服務公司要長遠發展，就必須樹立服務意識，把業主的利益放在第一位，充分認識物業管理的本質就是物業服務。而要做好物業管理，就必須有物業管理的專門人才。應努力提高物業管理人員的素質和專業技術水平。首先，應對各類人員，特別是一線和關鍵崗位的員工進行思想教育和專業培訓，使其持證上崗;其次，要根據員工的具體情況進行相關的專題培訓，提高員工的專業技術水平;最后，應充分發揮當地大專院校的作用，選送有培養前途的人員參加物業管理專業培訓，為企業快速發展儲備人才。

　　(四)充分發揮業主委員會的作用。

　　與物業服務公司一樣，業主委員會對管理好轄區物業負有重要的責任。因此，業主在進住以后，應按照相關規定盡快組建業主委員會，業主委員會應按相關規定認真履行自己的職責。為了使業主委員會能夠更好地開展工作，維護業主的合法利益，監督物業服務公司的物業管理活動，應在相關法律法規中明確業主委員會的法律地位，并賦予其民事訴訟主體資格，使其能夠以原告或被告的身份參與民事訴訟。

　　(五)規范物業服務收費制度。

　　針對物業服務中收費混亂的問題，各地物價主管部門應會同房地產主管部門，嚴格按照國家相關法律法規，制定本地區物業服務收費實施辦法，完善物業服務收費的價格機制，使規定詳細、明確、具體。要改以往按房屋性質收費為按服務等級收費，將物業管理收費標準同服務水平掛鉤。同時，應加強對物業管理收費的監管。雖然《物業服務收費管理辦法》明確規定了物業管理收費項目及公示要求，但沒有明確規定不履行相關義務所應承擔的法律責任。實踐中，物業服務公司的財務公示制度往往流于形式。因此，在立法上應進一步完善對物業服務收費的規定，加大對物業管理收費的監管力度。

　　構建社會主義和諧社會是我們黨的一項重大的戰略任務，而和諧社區建設就是為了把和諧社會的各項任務落到實處。物業服務是社區建設的組成部分。因此，我們應對物業管理糾紛中出現的新類型、新特點進行探索與總結，尋求有效的對策與方法。

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