我國(guó)土地國(guó)有制度對(duì)房地產(chǎn)的影響和走勢(shì)

　　這篇房地產(chǎn)論文發(fā)表了我國(guó)土地國(guó)有制度對(duì)房地產(chǎn)的影響和走勢(shì)，不少人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)問題主要是由于政府對(duì)土地市場(chǎng)的行政干預(yù)，根子就在于“土地財(cái)政”。這個(gè)觀點(diǎn)未必全面，但兩者關(guān)系確實(shí)密切。擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度倚重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，首先需要擺脫“土地財(cái)政”依賴。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)政策,住宅用地

　　一、逐步擺脫“土地財(cái)政”依賴

　　“土地財(cái)政”是我國(guó)土地國(guó)有制度和特定發(fā)展階段的一種特殊財(cái)政現(xiàn)象，廣義的“土地財(cái)政”包括土地出讓收入以及房地產(chǎn)稅等與土地相關(guān)的稅收，狹義的“土地財(cái)政”只包括土地出讓收入。由于土地出讓總收入與地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入之比多年來一直高達(dá)50%左右，因此“土地財(cái)政”就有了地方財(cái)政“半邊天”之說，其實(shí)質(zhì)是指地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。2017年全國(guó)土地出讓總收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的52059億元，相當(dāng)于全年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入的56.9%。今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)19513億元，同比增加27%。其中既有擴(kuò)大供地以穩(wěn)定房?jī)r(jià)的因素，但也顯示地方政府的“土地財(cái)政”依賴癥并未降低。

　　客觀而言，“土地財(cái)政”擴(kuò)大了地方政府財(cái)力，有力支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施和招商引資平臺(tái)建設(shè)，加速了中國(guó)城市化進(jìn)程。同時(shí)也要看到，過度依賴“土地財(cái)政”帶來了大量顯性和隱性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，包括助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資投機(jī)加劇市場(chǎng)波動(dòng)、扭曲政府行為推高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、拉大貧富差距影響社會(huì)穩(wěn)定、占用大量土地透支未來等，由此決定了現(xiàn)行“土地財(cái)政”不可持續(xù)，改革勢(shì)在必行。

　　政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式的引入，在為社會(huì)資本提供更多投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，可以彌補(bǔ)公共服務(wù)領(lǐng)域政府投資不足，為地方政府退出“土地財(cái)政”提供了一種選擇。但要真正擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，還要更多依靠創(chuàng)新土地制度。

　　未來對(duì)于新增土地，應(yīng)改變一刀切的幾十年期出讓土地的做法，實(shí)行彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合;對(duì)于存量土地，應(yīng)推行多主體、多渠道供地，在盤活低效用地的同時(shí)，有效增加土地供應(yīng)。要統(tǒng)籌土地供應(yīng)制度、占用制度和續(xù)期制度改革，逐步提高保有環(huán)節(jié)土地租稅水平，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)土地租稅負(fù)擔(dān)，建立起可持續(xù)土地租稅模式。能否實(shí)現(xiàn)向可持續(xù)租稅模式過渡，很大程度上決定著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但也不可能畢其功于一役，需要多措并舉、循序漸進(jìn)。

　　二、適時(shí)開征房地產(chǎn)稅

　　適時(shí)開征房地產(chǎn)稅，是逐步退出“土地財(cái)政”、建立可持續(xù)土地租稅模式的重要一步，也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵之舉。但由于涉及大量利益調(diào)整，至今仍然眾說紛紜，除財(cái)政部原負(fù)責(zé)人談到按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，以及提出按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅、適當(dāng)降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度外，并無其他信息透露。

　　目前爭(zhēng)論涉及房地產(chǎn)稅征收目的、開征時(shí)間、征收對(duì)象、適用稅率等多方面，其中征收目的或稅收作用，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響是最大的，對(duì)其他方面也具有決定意義。

　　結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐和我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)稅的作用，一是組織財(cái)政收入。這也是大多數(shù)國(guó)家征收房地產(chǎn)稅的基本目的。基于這一目的，征收對(duì)象就相對(duì)廣泛，適用稅率普遍較高，年稅率一般在房地產(chǎn)評(píng)估值的3%左右，成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。我國(guó)未來要實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”向土地租稅模式過渡，也需要借鑒多數(shù)國(guó)家的做法。但在目前商品房用地已經(jīng)收取了土地出讓金的情況下，這部分稅收則應(yīng)相應(yīng)扣除;未來商品房用地若實(shí)行年租制，則可以實(shí)行租稅合一。

　　二是調(diào)節(jié)社會(huì)需求。鑒于城市土地資源的稀缺性，一些國(guó)家將征收房地產(chǎn)稅作為抑制住房過度消費(fèi)、促進(jìn)土地資源節(jié)約的手段。從我國(guó)來看，抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展也是征收房地產(chǎn)稅的重要目的，征收對(duì)象應(yīng)主要針對(duì)高端住房和多套住房的消費(fèi)人群，并適用差別累進(jìn)稅率。

　　三是調(diào)節(jié)收入分配。土地資源具有公共性，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的分配機(jī)制往往造成收入差距過大，影響社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。為此，一些國(guó)家也通過開征房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，適當(dāng)調(diào)節(jié)個(gè)人收入水平，緩解社會(huì)分配不公。這同樣是我國(guó)房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該考慮的因素。按照上述思路進(jìn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，既不增加基本住房需求的租稅負(fù)擔(dān)，又能對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)行為發(fā)揮直接和有效的抑制作用。

　　三、保障住宅用地使用權(quán)平穩(wěn)續(xù)期

　　到期住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期與“土地財(cái)政”密切關(guān)聯(lián)但又內(nèi)涵不同，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、影響千家萬戶的基礎(chǔ)性土地制度。2016年4月浙江溫州部分到期國(guó)有住宅用地續(xù)期問題一度引發(fā)全國(guó)性輿情波動(dòng)，在相關(guān)部門提出“兩不一正常”(不需要提出續(xù)期申請(qǐng)、不收取相關(guān)費(fèi)用、正常辦理交易和登記手續(xù))的過渡性處理辦法后暫告平息，但也表明續(xù)期問題嚴(yán)重影響群眾房地產(chǎn)預(yù)期。另外，續(xù)期收費(fèi)與征收房地產(chǎn)稅、住宅用地續(xù)期與非住宅用地續(xù)期、國(guó)有住宅用地續(xù)期與未來集體住宅用地續(xù)期等，也需要及早做好政策銜接。

　　在《物權(quán)法》規(guī)定到期國(guó)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”后，續(xù)期有償還是無償就成為各方的最大關(guān)切。總體而言，有償續(xù)期與無償續(xù)期各有利弊。有償續(xù)期可以保障土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)土地公有制;可以推動(dòng)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，合理高效利用土地;可以防止土地產(chǎn)權(quán)過度集中，維護(hù)社會(huì)公平正義;可以抑制土地投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià);可以籌集建設(shè)資金，促進(jìn)可持續(xù)城鎮(zhèn)化。但是，有償續(xù)期與社會(huì)產(chǎn)權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)之間存在落差，可能在部分民眾中滋生抵觸情緒;時(shí)機(jī)不當(dāng)或力度過大還可能引發(fā)市場(chǎng)過度反應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)過快下跌。無償續(xù)期可以較好滿足人們擁有恒久資產(chǎn)的愿望，并減少交易費(fèi)用，易于取得“顯性民意”的支持，但坐實(shí)了土地私有制，妨礙土地資源優(yōu)化配置和高效利用，加大貧富差距，刺激投機(jī)性購(gòu)房，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，制約城市更新和社會(huì)民生投入。

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