房地產金融發展的困境與破解

　　摘要：隨著中國經濟發展進入新常態，創新成為經濟穩步增長的核心動力。根據《2018年國際知識產權指數報告》，我國居民專利申請量占全世界的43.55%，再創歷史新高。政府的積極號召和相關政策的有效實施對發展科技創新、推動經濟穩步前進起到了顯著作用。然而，各地過高的房價似乎成為了創新的絆腳石。本文對房地產金融發展的困境與破解進行分析，以供參考。

　　關鍵詞：房地產金融;發展的困境;破解

　　引言

　　時至今日，雖然我國城鎮化率已達到60%，但市民化率僅有43%，居住在大城市的人口占比仍然顯著落后。未來十年，在表觀城鎮化率進一步向70%邁進的過程中，加快市民化進程、加速城市集群和大都市圈形成必將成為經濟建設的突出特征和重要任務。這既是推動城市生長水平的一般規律，也是提高經濟發展質量的必然選擇，不僅有助于釋放中國最大的內需組合，更加符合人民對美好生活的向往。

　　房地產論文范例：房地產項目成本管理研究

　　1中國房地產金融發展路徑展望

　　包括推動以REITs為代表的二級市場工具創設，推動以房地產股權基金為代表的項目投融資架構，推動以保險、公募、養老金為代表的長線機構參與股權投資，進而拓展中國房地產行業的能力、內涵與價值邊界，為其長期有效服務宏觀經濟、服務中國整體金融和資本市場發展奠定基礎。

　　2金融發展水平的調節作用

　　根據上文的分析，在房價上漲對創新活動的影響過程中，金融市場是資金在不同行業間流動的媒介，扮演著不可或缺的角色。基礎房價上漲通過成本效應和替代效應對創新活動產生抑制效果，其中成本效應為主效應，替代效應為次效應。成本效應不通過金融市場傳遞，而是通過勞動力市場和商品市場傳遞，因此這種抑制效果幾乎不會隨著金融發展水平的改變而改變。替代效應則部分通過金融市場傳遞，金融市場越完善，這一傳遞過程越快，消耗的成本越低，因此這種促進效果會隨著金融發展水平的提升而變得更加顯著。

　　但是考慮到成本效應產生的抑制效果占主導地位，總的來說，隨著金融水平的進步，基礎房價上漲對創新活動的抑制效果呈現出緩解的趨勢，最終抑制水平趨于穩定。泡沫上漲對創新活動產生促進效果，其中收入效應為主效應，替代效應為次效應。產生這兩種效應的根本原因在于房地產市場的不完全導致價格與價值的大幅度偏移，而金融市場的一個重要作用之一就是調節不正常的價格偏移，因此金融發展水平在這一過程中起到一種負反饋調節的作用，作用途徑包括消除信息的不對稱、建立科學的資產評估體系、形成效率更高的交易模式等。因此隨著金融水平上升，泡沫上漲對創新活動的促進效果呈現出弱化趨勢，并隨著泡沫的消亡最終趨于消失。

　　3雙循環背景下銀行等機構在房地產金融上的策略選擇

　　3.1合理把控債務率并減少房地產行業投機因素

　　衡量一國債務率(債務/GDP)是否過高，以及對經濟是否產生負面影響，沒有絕對標準。一般認為處于合理范圍的債務有利于經濟發展，但債務率過高則可能會對經濟增長與金融穩定造成負面影響。金融危機以來，我國經濟增長驅動模式從“貿易+投資”的雙輪驅動逐漸轉換為投資單極驅動。經濟增速放緩、債務型為主體的融資結構導致債務持續、加速積累。目前，橫向比較來看，我國總體債務遠低于發達國家，但在新興市場國家中處于高位。總體債務率尚處于可控水平，但邊際增速過快，特別是企業債務和政府債務。近年來兩者雖略有緩解，但個人杠桿率隨著近年來房價的上漲又有所上升。

　　3.2掌握好房地產投融資規模和節奏

　　房地產開發類投融資一直是銀行等金融機構對公信貸的重點之一。從央行公布的數據來看，2020年二季度，主要金融機構房地產開發貸款共計人民幣11.97萬億元，同比增長8.50%，連續四個季度低于金融機構同期各項貸款余額增速。在此之前的兩年中，房地產貸款增速則高于平均增速，其增速水平與行業周期趨勢較為相符。從歷史視角看，因受到經濟周期及政策調控的影響，房地產存在較為明顯的周期性。

　　本輪調控自2016年開啟以來，房地產的周期特性逐漸消失，行業進入平穩發展的新常態。在“房住不炒”原則下，中央多次強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產金融宏觀審慎管理的導向也不斷深入。在雙循環格局下，未來房地產投融資規模與節奏應與行業發展定位相適配，其增速要保持合理，防止在寬松期過快上漲。當然，也要重視行業本身的托底作用，在房價整體平穩的前提下，結合房地產開發投資和銷售的增速水平，做好相應的金融資源投放。

　　4探索創新型的房地產公共金融體制

　　4.1構建差異化的住房信貸支持體系，鼓勵“MBS+按揭保險”

　　商品房市場發展的主要方向在于構建差異化的住房信貸支持體系，MBS是必選工具。政府應打破目前相對單一的住房信貸政策，對不同收入人群采用差異化的按揭貸款利率標準和首付比例要求。對于中低收入家庭，政府可通過信用擔保、向商業銀行貼息、直接提供低于市場化利率的政策性貸款等方式幫助其獲得低息貸款，同時在控制風險的范圍內適當調低其最低首付款要求甚至直接對購房首付款予以補貼，還可以通過稅收減免等方式提升其支付能力。對于這些低首付、低利率的按揭資產，則應當讓銀行(或專門的政府金融機構)通過向資本市場發行MBS，并以政府信用作投資擔保的方式來實現充分融資和分散風險。

　　4.2以REITs為核心打通公共租賃住房供應體系

　　公共住房的主要發展方向在于租賃產品，建議構建以REITs為核心的投融資體系。地方政府原則上可以低價或無償提供租賃住房建設用地，建設資金可以先期以財政支持或借款方式籌集，建成的公共住房產權歸屬地方政府，原則上只租不售，打包資產發行REITs在二級市場再融資。該模式下由于地價較低，資產證券化的收益率要求能得以滿足，亦可有效補充項目資金，降低地方財政負擔。相關部門宜加快推進REITs相關稅收安排的政策改革，參照國際通行標準予以適當稅收減免，盡快建立以真REITs為代表的住房金融二級市場。

　　5雙循環發展格局下房地產金融化趨勢

　　伴隨著住房制度改革的步伐，房地產金融也從無到有，逐漸發展起來。在改善人居品質、改變城市面貌上，房地產金融成為重要的支撐力量。在構建雙循環新發展格局的過程中，必須要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持房地產“住”的屬性，積極培育“房住不炒”的房地產融資環境，以此推動“房住不炒”的定位真正扎根于房地產業，實現房地產市場的長期穩健發展。值得注意的是，由于房價長期較快上漲所形成的高杠桿經營慣性，家庭房地產投資慣性，房價上漲剛性預期慣性依然持續。為此，依然需要從金融的角度限制房地產過度消費，抑制房地產投資需求。

　　結束語

　　根據研究結論，由于各地區金融發展水平不同，政府對房價的調控不可采取“一刀切”的模式，需要“因城施策”才能夠在對房地產行業進行調控的同時發揮其對創新活動的積極影響。一線城市和熱點二線城市可以出臺限購政策抑制房價快速上漲，緩解房價上漲對當地創新活動的抑制作用，同時也可以減小房價泡沫膨脹而帶來的經濟風險。

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　　作者：王勝軍

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