基于物聯網平臺的城市綜合體智慧化建設研究

　　【摘要】城市綜合體作為社會效應巨大的地標性建筑，其投資建設方都希望通過智慧化建設增加項目的科技含量，提升管理運營水平。但城市綜合體因其業態多、規模廣、運營要求高等特點，智慧化建設也有別于傳統的建筑智能化。因此論文提出了一整套基于物聯網平臺的智慧化建設方案，為綜合體打造“智能操作系統”，基于物聯網平臺及生態鏈，為綜合體按需開發豐富的智慧場景應用，且具備強大靈活的配置和擴展能力，實現綜合體的智慧、友好并且可持續發展。

　　【關鍵詞】城市綜合體;物聯網平臺;智慧化

　　1城市綜合體行業洞察

　　1.1城市綜合體的發展趨勢

　　城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、酒店、文化、游憩等各種城市物業功能復合、互為作用、互為價值鏈的高度集中的建筑群體。面對城市化進程中日益突出的人口、土地、通勤等問題，城市綜合體成為現代城市發展的趨勢，多個綜合體的建設有利于突破“單中心”的城市發展模式，另外，地標級城市綜合體對于加快城市經濟發展、扭轉城市商業格局、推動城市化有著巨大作用。

　　1.2城市綜合體智慧化建設的特點

　　近年來，隨著物聯網、人工智能、云計算、5G等智慧技術持續應用于建筑智能化領域，建筑的智慧化水平越來越高，打造智慧建筑已經成為行業的共識和標準。城市綜合體作為社會效應巨大的地標性建筑，其投資建設方都希望通過智慧化建設增加項目的科技含量，提升整個項目的品牌效應和盈利水平。但城市綜合體因其復雜的特點，智慧化建設也有別于傳統的建筑智能化，需要充分理解其特點才能打造出高質量的智慧綜合體。

　　1.2.1業態和客群復雜綜合體是多個業態的融合，可以有10余類客戶群體工作和生活在其中，需求各不相同，綜合體的智慧化設計與單業態建筑相比不僅要梳理不同客群的需求，還要充分考慮客群間的互動和身份轉換。

　　1.2.2城區級規劃綜合體面積廣、業態多、公共配套多，已經從建筑上升為城區的范疇，智慧化需求也產生較大差異，比如需要統籌規劃整個區域的交通、ICT基礎設施、數據應用等。

　　1.2.3軟硬結合“軟件定義硬件”是未來的發展趨勢，軟件在智慧建筑中的重要性越來越高。綜合體的智慧化建設需要將硬件設計和軟件設計完善地結合在一起，實現各類用戶的交互體驗和智慧功能。

　　1.2.4管理運營智慧化綜合體投入多、盈利難度大，后期的管理和運營復雜，建設好一整套智慧化管理工具不僅能夠較好地幫助管理運營方升級運作模式，實現減員增效，還能夠提升綜合體的服務水平和盈利能力，提升區域集約化管理、跨業態融合、數字化運營等能力。

　　1.2.5可持續發展綜合體后期的經營通常是長期持續的，身處科技高速發展的時代，需要在設計時充分考慮后續的升級擴展能力以保持競爭力，不能只考慮眼前的建設和驗收，而要提前設計好項目后期的持續升級能力和運維成本控制。

　　1.3基于物聯網平臺的智慧化方案針對以上城市綜合體智慧化建設的特點和需求，傳統的智能化設計方案已經無法滿足，因此本文提出基于物聯網平臺的城市綜合體智慧化建設方案，基于物聯網平臺為綜合體打造“智能操作系統”，建立一個統籌綜合體軟硬件功能的智慧管理平臺，打破系統和數據孤島，將業務和數據連接和匯聚，從而實現各系統之間的資源共享和協同聯動，最終打造安全綠色的工作和生活環境。作為綜合體智慧化最核心的“操作系統”，物聯網平臺應具備一些能力。

　　1.3.1物聯連接能力綜合體應該通過各類智能化設備的協同以實現智能運行，降低人為操作比例，這就需要眾多通信協議、數據格式各不相同的設備相互“認識”和“交流”。因此，智慧綜合體需要海量設備的接入和管理能力，負責各類終端的連接和設備全生命周期管理。

　　1.3.2數據集成能力對數據的管理和應用水平決定了綜合體智慧化的程度，一個綜合體通常要使用數十個不同供應商開發的軟件系統，因此需要打破各個系統的孤島界限，統一建筑、設備等數據源，將客戶、消費行為等數據在系統間共享，提升跨業態運營能力。

　　1.3.3快速開發能力綜合體的智慧化建設需要基于自身需求進行大量的定制化開發，且在長期運營過程中也要持續進行升級迭代和新功能開發。因此，為了提升開發效率和降低開發成本，項目可以將高復用性的功能模塊封裝為微服務，新系統開發時直接調用無需重復開發。

　　1.3.4數據運營能力“數據資產”是綜合體未來的寶貴資產，需要長期持續的積累和管理。項目需要建立數字化轉型升級的意識，盡可能實現全域數據數據湖，能夠從多角度、多層次、多粒度挖掘數據價值，打通數據從資源到資產的通路，實現數據驅動的數字化管理運營。

　　2基于物聯網平臺的綜合體智慧化場景

　　過去的功能型手機有了IOS、安卓等操作系統后就變成了智能手機，開啟了移動互聯網時代。城市綜合體應用了物聯網平臺也就有了“智能操作系統”，進入智慧化時代，項目不再像過去僅追求單一系統的功能疊加，而是基于物聯網平臺及生態鏈，為綜合體按需選擇越來越豐富的智慧場景應用，且具備強大靈活的配置和擴展能力，以下列舉了部分相對成熟的智慧場景。

　　1)運營智能化在設計時就分析后期運營需要，提前設計和建設客流分析、停車場分類、能效管理、信息發布、室內導航導購等，提升運營智能化水平，避免后期改造或重復建設。

　　2)城區級統籌運營站在整個城區的高度統籌策劃可運營資產，提升資源利用率。可以設計共享車位實現居住區與辦公區的錯時停車;統籌設計智能廣告設備提升租金談判競爭力;規劃共享辦公、會議區等面向社會開放靈活運營。3)統一會員體系通過物聯網平臺打通綜合體的商業會員系統與物管、租賃、酒管等系統，提供統一的大會員數據，商業運營可以從其他系統持續獲取精準的客戶信息，客戶也可以在整個城區范圍內獲得統一的VIP會員服務。4)數字化運營通過物聯網平臺整合CRM、銷售經營、客流車流等系統數據，建立大數據分析平臺，能夠根據運營需要對數據進行靈活鉆取和分析，實現精準營銷、服務、決策。

　　5)智慧安防為綜合體設計整體的智慧安防體系，通過制高點全景監控及無人機等進行全面監測;合理設計越界監測、違停監測、高空拋物、人臉識別等視頻智能分析功能升級傳統人防，基于統一安防平臺進行管理和操作。6)智慧運維對機電、照明、電梯、智能化、消防等設備的運行狀態通過傳感器進行集中的實時監測，超出設置閾值告警，并與工單系統、設備臺賬等打通聯動，實現所有設備運維的智能閉環管理。

　　7)智慧交通將停車場管理升級為智慧交通，統籌管理區域內停車位資源、收費規則;設置集中坐席實現更多停車場無人值守;且引入違停監測、交通信息屏等維護交通秩序。

　　8)綜合管理平臺為綜合體的現場管理提供統一高效的管理工具，通過物聯網平臺將各個孤立的智能化子系統按需接入集成，管理方能夠在管理平臺上統一監測、設置所有設備的運行，讓整個綜合體按預設智能運行，并智能調度處理報警等異常事件。9)IOC智能運行中心為綜合體建設集中的IOC智能運行中心，將項目各類數據和操作基于GIS+BIM進行直觀簡潔的可視化處理;精簡人員，組建IOC管理團隊集中辦公，并配套相應的集約化管理模式升級。一屏掌握項目運行，一鍵快速調度處置，擴大人均管理范圍和效率。

　　10)信息查詢用戶通過服務手機端能夠隨時查詢綜合體的通知公告，會員積分信息、賬單和繳費記錄、租售信息等。11)物聯服務通過物聯網平臺打通停車系統、會員系統、導航系統等，用戶能夠通過服務手機端，查看剩余車位分布、預訂車位、尋找車輛，并基于統一會員體系享受停車優惠;還能夠進行訪客預約、室內導航等功能。12)線上經營運營方整合內外部的服務資源為用戶提供豐富實用的增值服務，用戶通過服務手機端即可快速下單、支付、查看進度、評價等，并基于統一會員體系享受相應優惠。

　　3智慧綜合體的實踐

　　某未來城項目是當地重點規劃建設的地標項目，包含住宅、公寓、寫字樓、商場、酒店以及配套學校、公園等多種業態，總建筑面積超過200萬㎡，是一座典型的大型城市綜合體。項目建成后可承載2.2萬人辦公和1.7萬人居住，為未來入駐新區的金融、科技、現代服務業及用戶提供生活居住、商務辦公、休閑購物，打造一座未來生態綜合體。經過對項目的調研和理解后，我們提出了基于物聯網平臺為整個項目打造智能操作系統，以此為基礎構建城區級的智慧化設計方案。

　　以智慧化重構人、服務、空間全新的交互方式，通過多彩生活體驗、高效商務體驗、極致商業體驗、高效服務體驗的4大服務主題，著力打造28類智慧場景，傳遞給7類重點目標客戶，最終打造多端互通、多身份互認，靈活配置和擴展的智慧生態綜合體。

　　經評估，預計可為項目帶來以下價值：①智慧化建設提供的安全、便捷、健康體驗能夠讓員工的工作更高效、愉悅，吸引更優秀的企業入駐;②通過智慧化和數字化工具進行精細化和集約化管理;③以用戶為核心、以數據為紐帶，打通綜合體各業態數據為運營賦能;④基于物聯網平臺的設計具備高度的開放性和擴展性，能夠持續生長和保持先進。

　　4未來研究展望

　　城市綜合體智慧化的建設是一個復雜的系統性工程，要求規劃設計單位不僅要同時精通智能化設計和軟件開發，還要深刻理解地產開發、商業運營和物業管理，將技術和業務相融合，這樣才能夠設計出一個智慧、友好并且可持續發展的標桿項目。隨著技術的發展和實踐的積累，綜合體的智慧化場景將越來越豐富，數字化運營將越來越高效。

　　參考文獻

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　　[2]GB/T33474-2016.國家質量監督檢驗檢疫總局，國家標準化管理委員會.物聯網參考體系結構[S].

　　[3]張沐穎，顧瑤.城市綜合體的經營業態與發展模式研究：以揚州市城市綜合體為例[J].住宅與房地產，2018(27)：23.

　　作者：王光宇

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