石家莊市商業綜合體發展現狀分析

　　[摘要]近年來，城市商業綜合體在全國范圍內迅速崛起，成為各城市經濟發展的一張“新名片”。石家莊市隨著經濟的不斷發展也吸引了一批商業綜合體的進駐。但受疫情的持續影響以及線上銷售對實體銷售的分流沖擊、城市建設的不斷升級改造、自身商業定位不準、經營管理不到位、承租戶換手率高等不利因素影響，石家莊市城市商業綜合體發展還存在不少挑戰。促進石家莊市城市商業綜合體健康發展的對策建議是:加強前期調研，合理規劃，優化空間布局;注重招商質量，引進知名品牌進駐;加大對商業綜合體的補貼以及資金政策支持力度;組織促進消費活動，借力夜經濟;推動線上線下融合發展，利用互聯網帶動消費新模式。

　　[關鍵詞]石家莊市城市商業綜合體;租金總額;商品銷售額

　　城市商業綜合體是現代商貿發展的一種新型模式，在全國城市范圍內如雨后春筍般迅速崛起。商業綜合體劃分的標準是：經營范圍涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等三個以上商品零售業態，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閑、培訓等三項以上服務業形態;營業面積不小于1萬平方米且獨立開展經營活動的商戶不少于50個，具備專門的停車場所的綜合體。近些年隨著石家莊市城市經濟的迅速發展，石家莊市城市商業綜合體發展態勢穩健，聚客效應顯著，在擺脫疫情的負面影響、拉動內需、擴大消費以及助推實體商貿增長等方面發揮了重要作用。

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　　一、石家莊市商業綜合體發展現狀

　　(一)石家莊市商業綜合體基本概況

　　石家莊市第一家商業綜合體是2009年7月開業的萬達廣場。截至目前，石家莊市共建成了11家商業綜合體，2015年前開業了8家，占現有商業綜合體總數的72.7%。其中2012年至2014年集中開業了6家，但值得注意的是2015年后商業綜合體開業速度明顯放緩。2019年石家莊市商業綜合體全部可出租(使用)面積達到808764平方米，車位數達到13616個，全年接待總客流量18285萬人次。石家莊市商業綜合體主要分布于市內五個主城區中的三個，分別是長安區(4個)、裕華區(3個)、橋西區(4個)。商業綜合體的經營業態主要涉及零售業、餐飲業和服務業三個行業。

　　(二)租金總額增長勢頭迅猛2019年石家莊市商業綜合體租金總額是70447萬元，同比增長35.6%，平均租金是95元/平方米/月，低于主要城市的平均租金，與主要城市相比具有租金優勢。其中占據租金總額半壁江山以上的行業是零售業，2019年零售業租金占全部租金總額的56.9%，較2018年上升2.8個百分點。

　　(三)商品銷售額(商戶營業額)增幅顯著2019年石家莊市商業綜合體全部商戶商品銷售額(商戶營業額)75.4億元，2018年商品銷售額(商戶營業額)55.4億，同比增長36%，漲勢明顯。

　　(四)商戶數量眾多，吸納大量從業人員2019年石家莊市商業綜合體共計2265個商戶(包括法人、個體戶、分支機構)，平均每個商業綜合體有206個商戶，從業人員共計21469人，平均每個商戶吸納近10人就業。零售業商戶1244個，從業人員9639人，平均每個商戶吸納8個人就業;餐飲業商戶752個，從業人員9228人，平均每個商戶吸納13人就業;服務業商戶269個，從業人員2602個，平均每個商戶吸納10人就業。

　　(五)三行業營業面積占可出租(使用)面積比例高石家莊市商業綜合體中三個業態——零售業、餐飲業、服務業共計營業面積65.3萬平方米，占商業綜合體全部可出租(使用)面積的80.7%。零售業營業面積33.0萬平方米，餐飲業營業面積16.0萬平方米，服務業營業面積16.3萬平方米。

　　二、石家莊市城市商業綜合體的經營特點

　　石家莊市商業綜合體充分發揮自身地理區位及銷售模式優勢，不斷優化創新設計和消費管理模式，推陳出新吸引了大批客流人群，實現了銷售和服務滿意度雙增長的有力局面，這得益于依托自身獨有的經營特點。

　　(一)經營主體以個體戶為主，法人和分支機構為輔

　　截止到2019年底，石家莊市商業綜合體自營、聯營部分及租賃部分共計2265個商戶，按登記注冊類型分：法人單位共計769個，占商戶總數的34%;分支機構共計292個，占商戶總數的12.9%;個體戶共計1204個，占總商戶數的53%。

　　(二)經營模式以租賃部分為主，自營、聯營部分為輔

　　2019年石家莊市商業綜合體以租賃部分經營為主，表中顯示，商戶數中租賃部分是自營、聯營部分的6倍之多，商戶從業人員期末人數租賃部分是自營、聯營部分的7倍，而營業面積租賃部分更是自營、聯營部分的近17倍。

　　(三)經營業態以零售業、餐飲業行業為主，服務業比重低

　　從經營業態看，2019年石家莊市商業綜合體全部商戶商品銷售額(營業額)中：零售業實現商品銷售額46.8億，同比增長35.3%，占全部商戶銷售額的(營業額)62.1%;餐飲業實現營業額20.4億，2018年15.7億，同比增長30%，占全部商戶銷售額(營業額)的27%;服務業實現營業收入8.2億，2018年5.2億，同比增長58.4%，占全部商戶銷售額(營業額)的10.9%。

　　三、石家莊市城市商業綜合體面臨的主要問題

　　由于受疫情的持續影響以及線上銷售對實體銷售的分流沖擊、城市建設的不斷升級改造、自身商業定位不準、經營管理不到位、承租戶換手率高等不利因素影響，石家莊市城市商業綜合體發展還存在不少挑戰。

　　(一)受疫情和線上電商銷售模式的影響，線下實體零售行業遭遇冷冬，商戶抵御風險能力差近年來，伴隨電商銷售行業的異軍突起，零售行業實體店遭遇了前所未有的沖擊和客源分流，商業綜合體又以百貨類零售為主，導致商業綜合體商品銷售額(營業額)受到更大的沖擊，呈明顯下降趨勢。加之受疫情影響，零售實體店客流量呈現斷崖式下降趨勢，雖然疫情緩解后帶來客流量的回升，但是因為疫情反復這種回升趨勢始終無法回到疫情前的水平。自疫情發生以來，調查發現商業綜合體的商戶甚至出現了大面積的關店潮，對商業綜合體租賃部分的租金、銷售收入和客流量帶來了不小的沖擊。

　　(二)空間規劃布局不合理，市場消費潛力挖掘不夠、縣域經濟參與度不足由于前期調研缺乏科學的規劃，石家莊市主城區有五個區，但11家商業綜合體卻集中分布在其中三個區。以橋西區為例，金正海悅天地、勒泰中心、樂匯城、萬象天成以及華潤萬象城這五家商業綜合體相距都在兩三公里之內，周圍輻射的商圈多有重合，面臨著互相拉搶客源、無序競爭的壓力，不利于聚客效應的形成。由于石家莊市 區縣經濟發展不平衡，商業綜合體地理位置全部分布在市區，導致對縣域消費群體滲透不充分，縣域對商業綜合體消費水平釋放不足，進而忽視縣域消費群體消費能力的挖掘。

　　(三)定位不精準，缺乏行業支撐，過度集中于商品零售等傳統行業，特色產業不突出目前石家莊市商業綜合體從定位情況看，銷售主力軍仍集中在日常商品零售、餐飲等傳統行業，與周邊商圈定位重復，消費層次升級明顯滯后。缺乏與當下流行的線下體驗店、網紅店、智慧產品店等未來引致消費的商家合作，仍長期固守在零售、餐飲等傳統行業，市場細分工作不到位，特色定位和差異化服務不明顯。

　　(四)基礎設施投入不足，停車場等配套建設普遍滯后于商業發展速度石家莊市現有城市商業綜合體項目坐落于主城區，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設計偏小，停車位明顯跟不上城市商業發展需求;有的城市商業綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，造成停車場周邊道路擁堵，降低消費者購物體驗。

　　四、促進城市商業綜合體健康發展的對策建議

　　城市商業綜合體往往是一座城市的地標性建筑，是城市的一張“城市名片”，它在一定程度上反映著城市發展的水平。夯實城市商業綜合體發展基礎，有利于拉動整個城市綜合發展，對增強市民榮譽感、歸屬感、認同感具有十分重要的現實意義。

　　[參考文獻]

　　[1]張蕊.聚合效應提升助推消費升級——江蘇城市商業綜合體發展現狀分析[J].統計科學與實踐，2019(1).

　　作者：張寧寧

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