本文摘要：房地產證券化的整個過程中需要多種金融中介組織為之服務，包括資產評估機構、信用增級機構、會計師事務所、律師事務所等。相比較而言，會計業的行為較為規范，基本能滿足房地產資產證券化的需要，但資信評級業離房地產資產證券化的要求距離甚遠。《 中國房地
房地產證券化的整個過程中需要多種金融中介組織為之服務，包括資產評估機構、信用增級機構、會計師事務所、律師事務所等。相比較而言，會計業的行為較為規范，基本能滿足房地產資產證券化的需要，但資信評級業離房地產資產證券化的要求距離甚遠。《中國房地產金融》(月刊)1992年創刊，是由中國房地產業協會金融專業委員會主辦的專業性學術經濟期刊。是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發行的房地產金融專業期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導和開展房地產金融理論研究與學術爭鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產金融發展中的重大政策性問題，為我國房地產業與房地產金融事業的健康發展服務。
一、我國房地產資產證券化的現狀
房地產資產證券化是一個將房地產投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。具體而言，就是指從事房地產的企業及其他金融機構將其所擁有的資產轉化成股票、股份或者債券，再發行到證券市場上進行自由交易，使房地產資本的運轉社會化。目前我國的金融市場仍然是以銀行為核心，銀行面臨的風險很容易影響整個金融市場，銀行信貸面臨信用風險、利率風險、流動性風險和提前償還風險，房地產資產證券化有利于分散和降低這四種風險。因此，研究房地產資產證券化具有很重要的意義。
房地產資產證券化最早在60年代的美國興起，主要用于住房抵押證券。80年代廣泛擴大到其他地區和其他行業。
在21世紀后，我國的房地產市場進入了真正的“資本為王”的時代，沒有資本，房地產市場的發展如履薄冰，寸步難行。于是，2000年，國家有關政策也出臺了，中國人民銀行首先批準了中國建設銀行以及中國工商銀行為住房貸款證券化試點單位。
我國的房地產資產證券化仍處于理論上的討論階段和實際操作中的嘗試階段。2005年12月15日，作為信貸資產證券化的試點之一，中國建設銀行在銀行間債券市場成功發行了首期建元個人住房抵押貸款支持證券。建設銀行作為發起機構，將其上海、無錫、福州、泉州等四家分行符合相關條件的1562筆個人按揭貸款共計37.12億元，集合成為資產池，委托給受托機構――中信信托投資有限公司，受托機構以此設立信托，并在銀行間市場發行信托受益憑證形式的MBS，MBS的持有人取得相應的信托受益權。
二、我國房地產資產證券化中存在的問題
目前，由于各方面因素的不成熟，我國房地產資產證券化仍然存在著一系列的障礙和缺陷，筆者現試著分析如下，以期獲得一些相應明朗的解決政策。
(一)產權制度和法律保障體系不明
明晰的房地產產權是房地產證券化的前提條件，只有存在這一因素，才能使分割房地產產權成為可能。雖然有《擔保法》《信托法》，但卻缺少抵押信托的基金管理等方面的法規做后盾，法律制定滯后，法律體系十分不完備。作為這種新的金融工具必須有相應的法律法規。
(二)缺乏完善的中介服務機構
因此，信用評級是產品的重要特征之一，而且信用評級機構對產品的信用評級報告是資產證券化產品信息披露的重要組成部分。
(三)個人信用制度不健全
房地產證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎，我國尚無西方資本主義國家那樣完整意義上的個人信用制度，我國的信用制度的建設還不健全，違約成本太低致使發生信任危機，我國還沒有一個全國性的信用信息數據庫，市場參與者的信用理念還較為欠缺。銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。
三、解決我國房地產資產證券化問題的對策建議
(一)完善相關的法律法規體系
一方面要加快制定金融資產證券化的市場進入、經營和退出等方面的法律;另一方面，要加快市場監管的立法工作。使金融市場資產證券化業務從一開始就走向規范化的發展道路。不僅要對我國現行《證券法》進行修改，對《信托法》和《破產法》《保險法》進行補充，而且人民銀行、證監會、銀監會等也要對各個法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，以促進資產證券化在我國的發展。尤其是要在會計稅務準則、證券交易監督管理等方面加強立法和執法進度，根據法制經濟原則的要求和國際慣例的規定指導證券化的理論與實踐，最大限度地保護房地產證券發起人、中間人和投資人的權益，促進房地產證券化健康、有序地發展。
(二)規范中介服務機構
投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構是所有房地產證券化過程中必須涉及的機構，它們的重要作用可見一斑。比較而言，目前我國的投資銀行和會計行業的行為由于法律法規的約束較多而較規范，但是資信評估機構的信譽和獨立性卻極差、投資者對資信評級機構認識不足，資信機構無法發揮其應有的作用。因此有必要建立一個完善的資產評估標準體系，在此基礎上規范發展我國的資產評估業和資信評級業。
(三)加強信用體系建設
強化信用意識和整肅信用秩序，盡快實施國家信用網絡工程，完善社會信用制度，培育以個人和企業為主要服務對象的社會化信用體系，引導個人和企業加強信用管理，以適應我國開展房地產證券化運作的要求。
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