本文摘要：限購政策作為強制性手段，只能是非常時期采用的特殊手段。這篇 房地產(chǎn)經(jīng)濟論文 認為由于其自身固有的弊端，具有殺敵一千，自損八百的特點，一旦采用就必須做好相配套的制度安排，保證這一政策不僅有效實施，更能順利退出。而且限購政策是一項治標手段，長期
限購政策作為強制性手段，只能是非常時期采用的特殊手段。這篇房地產(chǎn)經(jīng)濟論文認為由于其自身固有的弊端，具有“殺敵一千，自損八百”的特點，一旦采用就必須做好相配套的制度安排，保證這一政策不僅有效實施，更能順利退出。而且限購政策是一項治標手段，長期使用會因人們的策略行為而適得其反。《中國房地產(chǎn)金融》(月刊)1992年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的專業(yè)性學術(shù)經(jīng)濟期刊。是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導和開展房地產(chǎn)金融理論研究與學術(shù)爭鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重大政策性問題，為我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融事業(yè)的健康發(fā)展服務。
內(nèi)容摘要：本文通過實證分析來研究房地產(chǎn)限購政策效果的持續(xù)性，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)限購政策取得了階段性的積極效果，然而限購政策的長期延續(xù)效果卻適得其反。要想完善房地產(chǎn)限購政策，文章認為應該注重政策差異化，提供多元保障機制;提高政策可信度，建立長效機制;減少行政性干預，完善退出機制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);限購政策;成交量;房價
模型說明
脈沖響應函數(shù)(IRF)可以用來衡量一個標準差的沖擊對內(nèi)生變量當前和未來的價值影響。線性系統(tǒng)響應到一個合理的單位脈沖輸入信號表示零初始條件。廣義脈沖響應函數(shù)是基于穩(wěn)定的VAR模型，通過Cholesky分解，使誤差項正交。這種方法的局限性在于不能得到單一的脈沖響應函數(shù)。而由Koopetal.(1996)，Pesaran和Shin(1996，1998)進一步完善的廣義脈沖響應函數(shù)則克服了這一點，其結(jié)果與VAR系統(tǒng)中各個內(nèi)生變量的排序無關(guān)，只要求所建立的VAR模型穩(wěn)定。
實證分析
(一)房地產(chǎn)限購政策對新建商品住宅市場的持續(xù)性影響
為了研究限購政策的連續(xù)性，本文以S市為例，采用脈沖響應函數(shù)方法進行分析。限購政策可以通過交易量的負面影響來表達，面對交易量一個標準差的沖擊，交易量本身與交易價格的反應方式有所差異：如圖1所示，交易量本身持續(xù)做出同向響應，第一期響應最為劇烈，隨后響應程度震蕩縮減，至第八期影響基本消失;而交易價格在受到交易量的沖擊后，第一期并未作出明顯響應，第二期作出最為劇烈的同向反應后，于第三期轉(zhuǎn)變?yōu)榉聪蝽憫⑽闯掷m(xù)，于第五期又做出同向反應。由于交易量本身與交易價格對交易量的沖擊做出的響應程度有明顯差異，若面對負向的交易量沖擊，交易量本身在第一期將下降42%左右，而交易價格最多降低4%，第七期后對交易價格的影響基本消失。交易價格對自身標準偏差的影響做出一致反應，但影響逐漸減弱。交易量在面對價格沖擊時，做出了持續(xù)的負面反應。同樣，交易量比交易價格更具反應性。在限購政策下新建商品住房市場的交易量面臨本身的負面影響，會迅速下降，但交易價格下降的水平是有限的。根據(jù)脈沖響應函數(shù)圖來推斷，交易價格下降引起交易量的早期下降，剛性需求能夠得到有效釋放。如果短期的供應沒有明顯的增加，房價將停止下跌。
(二)房地產(chǎn)限購政策對二手住宅市場的持續(xù)性影響
為研究限購政策對二手房市場的影響仍將采用脈沖響應函數(shù)跟蹤樣本的VAR模型，限購政策的頒布可由交易量的負向沖擊來表示。面對交易量一個標準差的沖擊，交易量本身與交易價格的反應方式有所不同：如圖2所示，第一期交易量產(chǎn)生了最大的同向響應，隨后影響程度逐漸減小，至第七期交易量本身開始做出反向響應;而交易價格則逐步做出同向反應，隨后影響力度增加，至第四期攀至頂峰，隨后影響回落。交易價格對其自身一個標準差的沖擊，做出了持續(xù)的同向響應，但后期影響逐步減弱，至第九期開始對價格本身產(chǎn)生反向影響。而交易量面對價格沖擊后，經(jīng)過初期的小幅同向調(diào)整，便做出持續(xù)的負向反應，但沖擊力度在第四期后有所減弱。在限購政策下，二手住宅市場的交易量將迅速減少，交易價格也會呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，但至第四期起下降的速率將放緩。隨著交易價格的下降，剛性需求得以釋放，交易量將在第七期反彈。交易量對交易價格的影響遠小于交易量對交易價格的反向，在限購政策下，二手房的價格也略有下降，但可能導致報復性反彈需求，使價格再次上升。
房地產(chǎn)限購政策的效果評價
(一)限購政策取得了階段性的積極效果
通過分析可知，限購政策在實施一年半左右之后達到最佳效果。限購政策是通過抑制投資和投機性購房，降低人們對房地產(chǎn)價格的預期來穩(wěn)定房價。因其特有的針對性和強制性，會在一段時期內(nèi)打擊投機性購房需求，使房屋價格增幅下跌，短時間內(nèi)起到“退燒針”作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這樣一方面可以為政府推出長效相關(guān)政策爭取時間，另一方面體現(xiàn)政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，一定程度上促進了社會的穩(wěn)定與和諧。首先，限購政策穩(wěn)定了房價，為政府制定長期的房地產(chǎn)調(diào)控政策贏得了時間。但是在這段時間內(nèi)政府并沒有給出相應其他政策，而是一直依賴于限購政策短期內(nèi)所取得的暫時穩(wěn)定，當限購政策不能再控制房價的時候，政府只能任由房價繼續(xù)上漲而無法松綁限購政策。但限購政策確實能在一段時間內(nèi)控制房價上漲，并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。如果不實行限購政策，我國的房地產(chǎn)價格將在下降之前呈現(xiàn)出更猛烈的上升態(tài)勢，房地產(chǎn)的投資將繼續(xù)增加，房地產(chǎn)泡沫將不斷累積，最終導致金融市場失控，引發(fā)嚴重的金融危機和政治危機。
金融市場雖然可以進行自我調(diào)節(jié)，但卻存在三個嚴重的缺陷：一是調(diào)節(jié)時間過長;二是會導致巨大浪費，給金融市場的恢復帶來很大困難;三是金融市場的自我調(diào)節(jié)會在形成巨大的泡沫后突然破裂，出現(xiàn)類雪崩似的經(jīng)濟災難，最終導致實體經(jīng)濟受損。所以，當金融市場的投資者出現(xiàn)各種非理性的過度反應行為時，應當由政府出面及時實行金融管制，來調(diào)節(jié)資本市場的過大波動。其次，限購政策表明政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，促進了社會的穩(wěn)定與和諧。限購政策意在抑制房地產(chǎn)價格的迅速上漲，保障全民的住房需求。一個國家不僅要實現(xiàn)全體社會消費者效用總和的最大化，還要兼顧社會公平，保障社會和諧穩(wěn)定。住房問題不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題，如果因為住房導致貧困人口無法滿足最基本的生存需要，將會影響社會穩(wěn)定、影響國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。實行商品限購政策有三個必要條件。一是社會成員之間收入差距大。
如果社會成員之間的收入是基本均等的，那么即使不進行限購，其生活必需品的消費量也會基本均等，其邊際效用基本相等，社會福利達到最大化。二是商品供給不足。如果該產(chǎn)品供給充足，那么按照市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，其價格不會太過偏離其價值，低收入者也足以支付，其消費量與高收入者會基本相同，邊際效用也基本相等，能夠?qū)崿F(xiàn)社會福利最大化。三是該商品是生活必需品。如果該商品不是生活必需品，那么低收入者完全不必購買，而是讓高收入者獨自進入市場，由市場自行給出一個供求平衡的價格。當一種商品滿足以上三個條件時，如果不對其進行限購而是由市場自行按照價格機制分配，結(jié)果就會使高收入者對該商品的消費量遠大于低收入者，使低收入者對該商品消費的邊際效益遠大于高收入者，這樣就偏離了社會福利最大化的目標。因此，基于對社會福利最大化的追求，政府應該對該商品實行限購政策，以維護公民生存和發(fā)展的最基本權(quán)力。
最后，租房可以保障低收入人群的基本住宅權(quán)，但不是長久之計。如果要滿足人類最基本的住房需要，那么通過租房就可以實現(xiàn)。因此政府需要解決的是住房需要而不是購房需要。在短期內(nèi)租房比買房相對容易，但作為短期的住房解決方案并不是長久之計。如果房價長期居高不下，房租也會逐漸攀升，致使低收入人群負擔不起。但是，在租房能夠滿足居住需求的情況下人們還要堅持購房，主要原因是租房的方式會增加居住風險。房屋出租由租用者和出租者共同協(xié)商決定，當出租者不愿繼續(xù)出租住房時，租用者就要面臨重新尋找房源的問題，這樣給租房者的生活會帶來極大的不便。
(二)限購政策的長期延續(xù)效果適得其反
限購政策與其它經(jīng)濟政策不同，它不是運用經(jīng)濟手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給與需求，來實現(xiàn)房地產(chǎn)價格穩(wěn)定運行，而是通過行政手段限制人們對房地產(chǎn)的購買行為，以期實現(xiàn)平抑市場房價的目的。主要做法，一是通過對購房資格的審查，取消某類購房者的購買資格;二是限制一些購房者的購買數(shù)量。實行限購政策的目的是為了通過限制投資性購房者的購買行為，打破房價上漲自我支持的惡性循環(huán)，使房價回歸正常水平。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，投資性需求占據(jù)主導地位，房價上漲自我支持的惡性循環(huán)難以打破，房地產(chǎn)泡沫嚴重影響到國家經(jīng)濟安全與社會穩(wěn)定的條件下，實行房地產(chǎn)限購政策是一個短期見效的治標手段。但在特定的歷史條件下，無論是選擇限購還是不限購，都會給經(jīng)濟與社會生活帶來傷害。從理論上講，限購政策作為一種行政手段，由于強制性和針對性，可以通過限制投資性購房者的購買行為，使房地產(chǎn)市場上消費需求占據(jù)主導地位，從而打破房價上漲自我支持的惡性循環(huán)，為促進房地產(chǎn)市場的有效供給贏得時間。但是，限購政策的長期實施仍不可避免地會凸顯如下問題：第一，限購政策的實施有可能會形成房價進一步上漲的預期。
限購政策在實施一年半左右的時間之后仍不退出，而是長期延續(xù)下去，效果會適得其反。即限購政策的長期實施對平抑房價起反作用。而限購政策之所以能夠起作用，最關(guān)鍵的一點是通過投資性購房需求的強制性退出，改變?nèi)藗儗Ψ績r不斷上漲的預期。但這一結(jié)果出現(xiàn)的前提，是人們對政府政策的改變不會形成理性預期。當人們把政府的政策改變作為參數(shù)納入個人購買決策時，情形就會有所不同。如果不實行限購政策，房價還會不斷上升。所以，一旦限購政策退出，房價就會迅速反彈。符合購買條件的居民擔心限購政策退出后房價繼續(xù)上漲，使自己承擔更多的購房成本，原計劃不在近期購房者，也會提前購買;不符合購買條件的購房者或是為了以較低的成本實現(xiàn)居住條件的改善，或是為未來獲得更多的投資性收入，人們會通過各種“變通”手段，實現(xiàn)自己的購買意愿。第二，限購政策不僅會抑制需求還會在較大程度上影響供給。
由于限購的對象是購買者，而不是生產(chǎn)者，人們通常會認為限購政策只會帶來需求的減少，而不會影響供給的增加。但是需求與供給不是相互隔離的，而是相互影響的。一方面需求的增加可以通過價格上漲來刺激供給;另一方面，供給的增加也會通過價格的下降來誘導需求。事實上，市場經(jīng)濟條件下，任何市場供給都是需求誘導的結(jié)果。政府實行限購政策，房地產(chǎn)開發(fā)商預期到市場需求會大幅度減少，所以就會減少對房地產(chǎn)的市場供給。由于限購政策在抑制投資性需求的同時，也會減少對房地產(chǎn)的供給，所以如果房地產(chǎn)供給量的減少低于投資需求的下降，房價不僅不會下跌反而會繼續(xù)上漲。
一旦這種情況出現(xiàn)，就會使決策當局陷入進退兩難的困境：退出限購，房價還未能下降;不退出限購，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由于房地產(chǎn)投資的減少而面臨較大困難。第三，限購政策會對改善性需求的購房者形成誤傷。客觀來說，限購政策的限購對象是投資性購房者，而不是消費性購房者。消費性購房者有兩種類型，自住性需求的購房者和改善性需求的購房者，自住性需求的購房者只買一套住房，而改善性需求的購房者則會需要購買第二套住房，用以替換現(xiàn)有的住宅。也有些購房者購買第二套或以上住房，并非為了投資獲利，而是為了生活、工作的方便或是為了享受生活。但是，對購房數(shù)量的限制根本無法區(qū)分投資性需求與改善性需求;通過購房資格審查限購投資性購房者“入場”的做法，也會對改善性需求形成傷害。如一些城市對外地戶籍人口在本地購買住房實行限購，使一些長期在本地工作，但沒有本地戶籍的中低收入者無法實現(xiàn)購房需求。
一些人長期不在戶籍所在地工作，由于收入水平偏低而且無法提供納稅證明，所以會因為限購政策而失去購房資格。這種誤傷不僅損害了購房者本人的利益，而且影響了勞動力流動和人口遷移，不利于人力資源的合理配置。在一個正常的房地產(chǎn)市場中，改善性住房需求占有較大比重。受預算約束，人們初次購房時不會選擇價格較高的房產(chǎn);隨著居民收入水平的提高，人們會通過繼續(xù)購買住房改善居住條件，使替換下來的房產(chǎn)成為二手房市場的房源，滿足其他購房者的居住需求。在這樣一個市場上，由于二手房市場比較活躍，不同群體的購房需求都會比較容易實現(xiàn)。所以，對于改善性住房需求不僅不能抑制，還應保護和支持。只要沒有形成房價追漲殺跌，少量的投資性需求對房地產(chǎn)健康發(fā)展是有利的。由于房地產(chǎn)商品自身的特點，任何國家的房地產(chǎn)市場都不可能沒有投資性需求的存在。
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