房地產投融資制度中的問題及對策

　　摘要：如今我國社會經濟進入到了一個新的發展階段，人民生活水平不斷地提高。房地產行業現在已經成為了我國的重要產業，經濟發展做出了很大貢獻，其中房地產投融資制度已經成為了我國最重要的制度之一，能夠有效促進房地產行業的調控，促進房地產行業的發展。但是隨著房地產行業的規模越來越大，投融資制度也在慢慢地暴露出來了一些問題，其中有些制度的內容比較落后，已經不能滿足房地產的發展需要了，本文就當前階段房地產行業的投融資制度進行進一步分析，分析產生的缺陷，并就這些缺陷提出一些具有合理性的建議。

　　關鍵詞：房地產;投融資;解決對策

　　引言

　　近年來，房地產行業發展的越來越迅速，有的企業因為缺乏必要的投融資制度管理，所以容易遇見各種各樣的危機。在這些危機中，企業的資金鏈斷裂是最嚴重的危機。另外，經濟體制正在不斷地深化改革，同時伴隨著國外的資本不斷地涌入房地產市場，有的企業資金密集性比較強，所以就直接導致出現了很多的融資問題，在這種困難的情況下，傳統的房地產企業融資模式就沒有辦法滿足發展的需要了。因此，房地產行業需要進行調控，在這種情況下，房地產企業面臨的最重要的任務就是對投融資管理制度進行適當地改革。有鑒于此，本文就我國的房地產行業的投融資制度的一些問題進行分析，并給出一些具體的解決措施。

　　一、房地產投融資管理的特點

　　房地產行業的運營特點和其他行業有很大的不同，具有非常大的個性化特征。我們可以舉一個稍微簡單點的例子，房地產行業每次投資都需要花費幾個億，甚至是幾十個億的資金，這種資金量是其他的行業無法想象的，是房地產企業經營最大的特點。一般情況下房地產在投資一個項目的時候并不能馬上拿到投資資金，需要經過很長的一段時間才能夠拿到。這樣就會導致企業的生產資金線被拉伸的過長，直接導致了投資的周期變長了，因此房地產企業就迫切地需要更多的資金讓自己維持生存。

　　房地產企業資金周轉的時間比較漫長，在這個過程中不僅國家對房地產企業的調控政策往往會發生一些變動，而且市場經濟的走向和建筑材料的價格都會發生一定的變動，所以房地產行業在發展過程中會遇見更多的困難和挑戰。最后，房地產行業和其他行業的發展密切相關，像鋼材行業、水泥行業和裝修行業都會受到很大的影響。

　　因為房地產行業非常的特殊，就直接導致了融資途徑比較少、融資的資金問題不容易解決等困難。商業銀行一般是房地產行業的主要融資路徑，由于近年來房地產行業的高風險和高收益的特征越來越明顯，商業銀行對它的貸款問題和按揭貸款門檻作要求越來越嚴苛。我國的房地產企業投融資管理有兩個顯著的特征：一是在房地產企業的資金中，銀行資金占到了一半以上;二是在金融市場中，房地產企業正在走下坡路，融資路徑變得比較狹窄。目前，房地產企業資金有三個方面組成，分別是自身資產的資金、銀行的資金和來自客戶的資金。歸根結底，銀行企業要想實現高速發展，還是需要靠銀行資金來運轉的，由此可看出，我國房地產企業融資途徑被大大地限制住了，投融資途徑的多樣化發展也沒有辦法得到保障。

　　二、當前房地產企業投融資現狀以及面臨的主要問題

　　(一)融資渠道比較少目前，很多的房地產企業在融資選擇上有兩種路徑，第一種是向金融機構進行貸款，第二種是通過自身企業的上市，來實現融資的目的。在實際情況中，房地產行業的上市有很多的限制條件，所以很多的房地產企業都會選擇第一種路徑進行融資。由于很多的經營風險都是無法避免的，因此為了避免因為投資的行為帶來的風險，會實施一些金融政策，讓房地產行業去承擔這些風險，這樣就會直接導致房地產企業中銀行資金鏈發生大概率的斷裂，讓房地產企業面臨更大的經營風險。另外，為了維護銀行資金的安全性能，讓市場經濟持續穩定發展，國家也會出臺一些新的舉措，讓房地產行業的發展慢下來。

　　(二)對資金鏈的管理不夠完善房地產行業還面臨著一個比較嚴重的現象，那就是資金鏈的管理不夠完善。房地產企業的生產鏈條比較長，從開始建設到完成收工需要很長的時間，這一過程涵蓋了實地調研、選擇位置、進行建設、進行銷售、完成驗收這幾個過程，在這些過程里面，在對工程進行結算的時候會出現很多的問題。另外，由于建筑工程有著比較特殊的結算方式，就直接導致我國建筑企業的回籠日期不確定，回籠時的具體金額大小也不明確，這些不確定性因素，進一步加劇了房地產行業的資金鏈管理水平的低下。

　　另外，有的房地產企業對自己的經營能力和經營狀況過度自信，在進行融資的時候，對自身的盈利狀況往往過于樂觀，當現實情況出現和預測的情況不一致的時候，他們的融資貸款就沒有辦法進行償還，這樣會大大降低企業的信用水平，房地產企業的信用也會大大地降低，這樣就進一步阻止了社會對房地產行業的融資。

　　(三)外部環境對房地產企業投融資管理的影響近年來金融機構的貸款政策開始出現一定程度的收縮。在房地產企業的手續辦理上，國家相關銀行部門規定更加苛刻了，對房地產企業的貸款要求進行了一些更為嚴格的設置，出臺的一些政策不符合房地產企業的正常發展，像限購措施和限貸措施，這些政策不利于房地產行業向著市場正常的方向發展，被認為地抬升了發展的步伐，就進一步導致一些小型的房地產企業遭到了淘汰。另外，由于房地產經濟正經歷泡沫發展的過程，很多的房地產企業的經營風險比較高，情況不容樂觀，一些金融機構在進行投資時都會小心翼翼，考慮再三。另外，國家為了防止海外機構對社會主義市場經濟造成破壞，對海外的融資限制力度很強，這樣一些流動資金就無法進入我國的市場。國家加入WTO已經有十幾年的時間了，一些經濟控制政策已經比較松散了，但是對海外的流動資金的管理仍然非常嚴格，這樣會導致房地產企業無法在國外進行正常融資。

　　(四)投資者盲從導致市場資金配置能力不強房地產行業是當前的國民經濟支柱產業之一，高速發展的同時也促進了經濟的快速發展。但是近年來房地產投融資市場非常熱鬧，參與投資活動的人和企業越來越多了，這些人對房地產發展有著自己不同的看法，對價格的理解和未來房地產的走向不了解，直接導致很多人盲目投資。而實際上房地產行業的價格非常不穩定，在不同的發展階段價格就不一樣，當房地產行業供給不足的時候，就會讓人們的需求得不到滿足，如果價值持續增加的話，很多的投資者在作出決策的時候，都會寧愿買高，也不愿意買低，這項舉措更會讓那個房地產行業出現供給不平衡的現象。一方面投資者出現了盲目的從眾跟風現象，對房地產信息理解比較模糊，導致房地產行業的價格不斷地上漲，虛假的信息被頻繁地暴露了出來。

　　三、提升房地產企業投融資管理的對策

　　(一)創新融資渠道目前房地產企業要想提升自己的競爭力，最重要的一點就是擴大資金的來源渠道，從大方向上來看的話，主要有兩種手段，第一種是讓企業擁有更多的流動性資金，第二種方式是讓企業擁有更多的融資資金。具體的細節上需要從以下幾個方面來著手解決：1.企業聯盟，所謂的企業聯盟就是很多的房地產企業設立相同的經營目標，設置相同的發展方向，綜合整合或者優化企業的服務資源、資金資源和項目資源，讓企業和企業之間的利益達到最大化，讓他們最大限度的利用資源來實現經濟效益最大化;2.夾層融資，夾層融資的風險和收益高于股權，低于優先債券，是一種比較新型的投資形式。可以利用股權和債權的特點，進行不同的組合，讓投資者和借款者的需求得到滿足;3.房地產證券化，投資者進行投資的方式多種多樣，可以通過股票的方式，債券的方式，信托資金的方式和收益憑證的方式等等多種形式進行企業的融資，讓企業的投資收益持續增高，讓房地產項目的資金能夠得到有效保障。

　　(二)對企業的內部資金結構進行整合改善房地產企業的資金具有密集型的性質。這樣就讓企業內部一直處于高水平的負債狀態中。在短期內這些高負債是有一定的好處的，能讓企業的經營能力得到一些提升，但是長期發展下去，會讓企業掉入一個持續還貸的惡性循環中去。而且高負債勢必會給企業的經營帶來高風險，一旦出現差錯的話，勢必會讓企業的資金鏈出現斷裂。因此，為了改變著這種不利的條件，企業需要根據現在市場的發展情況和行業的發展規律，讓企業的資金結構得到調整，積累自身的資本，并且要對企業未來的資金短期需求量和長期需求量進行準確的預測，讓企業的資金規劃做得更好。

　　(三)實施科學的戰略房地產企業的發展遵循著一定的發展規律和發展特點。因此，房地產企業應該按照這些規律的發展，去制定相應的發展戰略規劃。當房地產行業出現蕭條的時候，應該實施比較保守的經營政策，例如購買并儲備土地資源，合理調整企業的經營規模;當房地產企業出現高漲的發展階段的時候，應該利用本來就準備好的土地資源來擴大自身的經營規模。

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　　總結

　　綜上所述，投融資管理深刻影響著房地產行業的發展，能夠讓房地產企業迅速的成長起來。房地產企業應該積極響應國家的房地產政策，增強自身的融資能力和資金積累能力，讓自身的投融資管理水平越來越高，讓房地產企業的發展獲得進一步的提升。

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　　作者：唐建標

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