本文摘要：營商環境指市場主體在準入、生產經營、退出等過程中涉及的政務環境、市場環境、法治環境、人文環境等有關外部因素和條件的總和，這是一個國家的重要軟實力，更是一個區域的核心競爭力。世界銀行評價營商環境的 10 項指標中有 5 項指標與不動產登記相關，所以不動產登記
營商環境指市場主體在準入、生產經營、退出等過程中涉及的政務環境、市場環境、法治環境、人文環境等有關外部因素和條件的總和，這是一個國家的重要軟實力，更是一個區域的核心競爭力。世界銀行評價營商環境的 10 項指標中有 5 項指標與不動產登記相關，所以不動產登記是營商環境的重要組成部分，不動產登記營商環境建設也應該如同整個營商環境建設那樣受到高度重視。為此，我們應該充分認清不動產登記營商環境建設對高質量發展的重要性，透徹了解高質量發展要求下不動產登記營商環境建設的成效與不足，積極探索以不動產登記營商環境建設助力高質量發展的對策措施。
一、不動產登記營商環境建設對高質量發展的重要性
打造國際一流的營商環境，是我國進一步擴大對外開放的重要基礎和關鍵一環，也是我國持續實現高質量發展的重要保障。習近平同志提出，“要加快轉變政府職能，培育市場化法治化國際化營商環境。”習總書記的要求，為營商環境建設提供了根本遵循。而在整個營商環境建設中，從特定的角度看，不動產登記營商環境建設對高質量發展有著特殊的重要性。不動產登記營商環境建設影響高質量發展所要依仗的營商環境評價成績。高質量發展離不開好的營商環境，一個國家、一個地區的營商環境評價成績，對于該國家或地區的高質量發展有著根本性的影響。
無論是哪個國家或地區，只有獲得良好的營商環境評價成績，才能在招商引資中取得好成效，也才能支撐國家或地區的高質量發展。而不動產登記營商環境建設作為整個營商環境建設的重要內容，能在很大程度上直接和間接地影響營商環境評價的成績，所以其對高質量發展的重要性體現得十分明顯。眾所周知，世界銀行是對全球經濟體的營商環境進行評價的權威機構。從 2003 年起，世界銀行對全球 190 個經濟體的營商環境進行橫向比較，并先后發布了 17 期《營商環境報告》，對引導全球投資者預期、促進資本流動起到了“風向標”作用。穆迪、標普、世界經濟論壇等國際機構都高度重視世界銀行評估得出的結論。
在世界銀行設計的開辦企業、申請建筑許可、獲得電力供應、財產登記、獲得信貸、投資者保護、繳納稅款、跨境貿易、合同執行、辦理破產等 10 項評價指標中，不動產登記會直接和間接地影響到 5 項指標分數的評定。一方面，不動產登記作為財產登記的核心組成部分，它會直接影響財產登記指標分值的評定。另一方面，由于不動產登記是開辦企業、申請建筑許可、獲得信貸、繳納稅款等工作的前提條件和基本依據，所以它也會間接影響這 4 項指標的分值。從世界銀行 2018 年、2019年、2020 年的營商環境評價報告看，我國的評價得分在全球的位次分別是第 78、46、31 位。得分位次提升這么快，很重要的原因是受不動產登記直接影響的財產登記指標的得分提升特別明顯，受不動產登記間接影響的開辦企業、申請建筑許可、獲得信貸指標的得分提升也較快。
由此可見，按照世界銀行的評價指標，不動產登記工作的好壞，不動產登記營商環境建設的好壞，對于營商環境評價成績有著舉足輕重的影響。不動產登記營商環境建設決定高質量發展所要重視的實體經濟運行效率。高質量發展必須努力提高實體經濟運行效率，而只有先保證實體經濟運行主體的行為效率，才能真正提高實體經濟運行效率。在我國實體經濟運行中，企業、金融機構、政府管理部門這三類主體在經濟運行中高效率發揮作用時，在不少環節上都需要高水平的不動產登記營商環境建設提供保障。對企業來說，不動產登記貫穿于企業開辦、運營、重組的全過程，所以不動產登記工作的好壞，不動產登記營商環境建設的好壞，能在很大程度上決定企業的運行效率。從企業開辦來看，開辦建設期間需要辦理各種房屋用地登記手續，完成房屋建設并取得不動產登記證后方算完成了開辦工作。從企業運營來看，為了解決運營資金不足問題，不少企業需要通過辦理廠房、辦公用房的抵押權登記，以不動產質押的方式向金融機構融資。
從企業重組來看，企業進行拆分或合并式重組時，必須辦理相應的不動產拆分、整合、轉移手續，需要不動產登記在產權確認、資產劃轉中發揮支撐保障作用。離開了高水平的不動產登記營商環境建設，企業運行的各個環節都難有高效率。對金融機構來說，在為企業提供質押融資服務時，不動產登記服務部門如果開展銀行貸款抵押登記“直通車”業務改革，將不動產登記窗口向銀行網點延伸，就能實現貸款辦理時限的大幅縮減，提高金融機構的貸款效率。對政府部門來說，如果不動產登記中的土地、房屋、海域、林權、土地承包經營權等不動產物權的數據不全面、不準確，并且不能形成完整、統一的數據統計體系，各個部門就難以對登記數據進行高效利用。不動產登記營商環境建設構成高質量發展所要關注的宏觀基礎之一。
不動產登記營商環境建設對國家治理體系和治理能力現代化起基礎支撐作用，是我國市場經濟基礎性制度建設的重要組成部分，對于保護合法財產權、保障不動產交易安全、健全社會誠信體系、健全自然資源資產管理體制、夯實市場經濟基礎等，都具有重要的現實意義。在高質量發展中，不動產登記營商環境建設可以為不動產物權以及與其相關的其他財產權提供基礎信息平臺，為整個營商環境建設打下產權基礎。不動產登記營商環境建設引導下的不動產登記工作開展情況，一定程度上代表了一個地區的政務服務能力和營商環境建設水平。
二、高質量發展要求下不動產登記營商環境建設的成效與不足
近年來，得益于《物權法》的頒布實施以及不動產統一登記制度的建立，不動產登記工作實現了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，為深化不動產登記營商環境建設創造了有利條件。
隨后，作為不動產登記主管部門，自然資源部深入落實《優化營商環境條例》《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》要求，圍繞“減環節、減材料、減時限”目標，組織全國各地開展了如火如荼的不動產登記營商環境改革工作。通過推動不動產登記信息與民政、公安等部門的信息共享，實現不動產交易、稅收、登記窗口的全面集成，落實房產交易登記過程中的材料精簡、程序合并措施，推行“最多跑一次”“一窗受理、集成服務”“互聯網 + 不動產登記”“一件事”改革等特色服務模式，極大提升了企業在辦理不動產交易登記過程中的獲得感和便捷度。據世界銀行評估發布，直接反映我國不動產登記營商環境的“登記財產”指標在全球 190 個經濟體中位列第 27 位，表現較為亮眼。然而，不動產登記營商環境建設中仍然存在著一些較為明顯的不足，需要全面正視、積極分析和系統改進。
改革成效不夠均衡。盡管自然資源部從國家層面出發，通過發布文件、加強督導、出臺標準等方式，推動全國各地不動產登記營商環境改革不斷走向深入，但是在實際改革推進過程中，仍然存在區域之間、城鄉之間發展不均衡問題。如，在江蘇、浙江、上海等地不動產登記工作持續提速增效、智慧辦理改革措施亮招頻出的同時，少數偏遠地區仍然存在不動產登記耗時長、辦證難等問題。在同一片行政區域內，仍然存在省城與其他城市之間、主城區與下轄區縣之間不動產登記服務標準、時效、材料不盡一致等問題，不動產登記營商環境呈現出一定的地區差別、城鄉差異。
綜合集成不夠深入。不動產登記營商環境的持續優化，涉及房產交易、稅收、登記全過程，唯有打通整個業務和服務鏈條，進行信息、流程、人員、管理等要素的全面整合和綜合集成，才能進一步實現“減材料、減環節、減時限”的改革目標。目前，盡管各地不同程度地推行信息、流程、人員的整合工作，但是，仍然存在部門信息共享不及時、不深入、不全面的情況;盡管在整個大環節上實現了整合歸并，但是在不同業務辦理的“微環節”上，仍存在歸并壓縮的空間;全國各地大多采用房產、稅務、登記人員共同入駐一個大廳的方式提供服務，但在管理模式、服務標準、操作規范等方面，仍存在整合度不夠、尺度不一致等問題。
精準服務不夠過硬。不動產登記營商環境問題，從表層看，是材料、環節、時限精簡的“數字”問題，但從根本上看，是企業在辦理不動產登記上下游事項過程中的獲得感和滿意度問題。目前，盡管全國各地不動產登記機構立足企業服務事項，不斷精簡材料流程，提升工作效率，開設快速通道，落實了一系列惠企利企措施，但是，在聚焦企業從設立、運營、融資到注銷的全生命周期，提供更系統、更精準的服務方面，成效還不夠顯著;在解決企業辦證過程中的歷史遺留問題，體現更大擔當和作為方面，仍存在較大的拓展空間。
三、以不動產登記營商環境建設助力高質量發展的對策措施
為有效地以不動產登記營商環境建設助力高質量發展，應該采取多維度的對策措施。進一步強化目標引領、責任傳導和頂層設計，推動不動產登記營商環境建設長效化。要站在全面深化改革、構建現代化經濟體系、建設服務型政府、實現第二個百年奮斗目標的高度，深刻認識不動產登記營商環境建設的重要意義。特別是在當前 RCEP(區域全面經濟伙伴關系協定)正式生效、我國正在積極加入 CPTPP(全面與進步跨太平洋伙伴關系協定)和 DEPA(數字經濟伙伴關系協定)的新局面下，認真學習領會國務院《關于開展營商環境創新試點工作的意見》，從更大力度保障市場主體發展活力、更高水平推動數字化轉型的高度，樹立更強烈、更清晰的目標引領，推動不動產登記營商環境建設再上新臺階。要強化不動產登記營商環境建設的網格式責任傳導。
縱向上，將不動產登記營商環境納入各級政府營商環境建設的重要內容，形成貫通國家、省、市、區縣等各個層面的一體化考核指標;橫向上，進一步發揮各級政府的牽頭抓總作用，立足不動產登記營商環境涉及的房產、自然資源管理、公安、民政、稅務等各部門職能，將有關責任分解到各個條口、壓實到各個環節，以縱橫協同、綱舉目張的責任落實體系，體現疊加效果和倍增效應。進一步強化統一指導、標準規范、典型推廣、考評考核，推動全國不動產登記營商環境建設均衡化。作為國家不動產登記工作行政主管部門，自然資源部已通過加強統一指導、發布標準規范、推廣先進典型、嚴格考評考核等措施，在推動全國各地不動產登記營商環境建設均衡化、一體化方面，發揮了堅強的組織領導作用，后續應進一步強化相關工作。
一是進一步強化統一指導。通過組建專家團隊，赴各地區調研指導，助力各地區解決不動產登記營商環境改革過程中的各類政策、法規、業務、管理問題等，為不動產登記營商環境改革的統一推進掃清障礙。二是進一步強化建章立制。在不動產登記暫行條例和實施細則基礎上，針對企業最常辦理的不動產登記事項，進一步健全工作流程和操作辦法，提供有關法律問題的處置路徑，為各地區各類涉企不動產登記事項的處理提供制度供給、政策支撐。
三是立足不動產登記營商環境建設各類改革思路和創新方向，總結基層實踐和經驗做法，開展國家、省、市等各個層面的總結研討、經驗交流等活動，探索開展一幫一結對、共促改革活動，形成以點帶面的積極效果。四是強化不動產登記營商環境改革成效的綜合考評、數字考核工作。國家層面應將不動產登記營商環境改革成效納入對各級政府的評價體系，各地區都應制定面向各個職能部門的考核標準，推動考核結果的系統運用、剛性兌現。進一步強化流程、信息、人員、管理集成，推動不動產登記營商環境建設系統化。應著眼房產交易與不動產登記“一件事”的全要素、全過程、全領域，進一步強化流程、信息、人員、管理的系統集成。
一是進一步強化流程集成。堅決落實國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知以及“辦好一件事”要求，對照自然資源部發布的標準化企業辦事流程圖，立足各類不動產登記從開始辦理到領取證書全流程，從根本上解決在個別登記事項上仍然存在的流程環節多、反復提交材料等問題。
二是進一步強化信息集成。在全國各地基本實現房產、稅務、自然資源、公安、民政等部門數據共享集成基礎上，針對不動產登記營商環境改革過程中各類業務歸集、并聯辦理需要，推動各部門進一步開放、共享更多專項數據，強化數據分析、定制、加工等，實現企業遞交一份證明材料，適用于多種辦事場景，真正以“數據跑腿”代替“企業跑路”。
三是進一步強化人員和管理集成。對共同入駐不動產登記服務大廳，為社會公眾提供不動產登記上下游服務的房產、稅務、不動產登記、公證、水電氣、金融機構等部門的工作隊伍進行集中整合、統一管理，推行統一的政策要求、業務標準、服務規范、作風要求，確保各個不動產登記大廳之間、不動產登記大廳各個窗口之間的業務和管理高度統一。進一步強化惠企思維、精準服務，推動不動產登記營商環境建設精細化。要從促進不動產登記營商環境改革成效充分落地，使之真正轉化為企業獲得感和滿意度的高度，深刻認識惠企思維、精準服務的重要性。
一是立足企業設立、運營、發展、整合、注銷等全生命周期，對各個節點需要辦理的不動產登記事項進行系統梳理、精準聚焦，特別是對工業倉儲、企業辦公用房轉移、企業抵押融資等關系企業運營命脈的關鍵登記事項，進一步精簡工作流程、縮短辦事時限，進一步深化抵押權登記智慧辦理、當場辦結、“交房即發證、交地即發證”等惠企措施。
二是針對金融機構、房地產開發公司、大型企業、小微企業等不同業務類型、不同產業規模、不同發展階段的經濟主體，對于不動產登記服務的不同需要，分別梳理研究、靈活定制不同的服務方案，結合學黨史辦實事等活動，開展企業集中座談交流、上門提供不動產登記政策指導、業務服務等行動，達到“一類一規、一企一策”的精準服務目標。三是將涉及企業的不動產登記歷史遺留問題處置作為一項經濟工作和政治任務，由各級政府主導，在法律法規框架下，推動住建、財政、規劃、登記等條線協同作為，共同幫助企業協調解決因各類資料缺失、上游手續不全等導致的無法辦證問題，出臺有關手續的替代方案和相關資料的容缺受理機制，切實幫助企業紓憂解困、健康運營，推動經濟社會走上更高質量發展的快車道。
作者：蔣玉萍
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