2016研究生論文房地產泡沫治理

　　本篇2016研究生論文將回顧中國房地產市場發展的背景，分析房地產市場發展的驅動因素，同時，討論和歸納房地產市場發展過程中遺留的問題，以此對中國房地產市場發展的全面狀況進行鋪墊。《中國房地產金融》(月刊)1992年創刊，是由中國房地產業協會金融專業委員會主辦的專業性學術經濟期刊。是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發行的房地產金融專業期刊。

　　摘要：房地產業對國民經濟的增長有著至關重要的作用。作為資金密集型產業，房地產業與國民經濟安全有著密不可分的關系。中國房地產業作為國民經濟的支柱產業，產業相關度高，帶動性強，與其他行業以及人民生活聯系密切，故其發展態勢關系到整個國民經濟的穩定發展和國民經濟安全。與此相對應的是房地產業作為周期性消費品，又具有波動較大和變化多端等固有特征，所以政府通過宏觀調控政策平抑或減緩房地產周期波動帶來的不利影響，防止房地產市場供求關系過大波動，通過促進房地產市場健康和穩定的發展推動中國經濟的快速發展。但是，隨著房地產業的快速發展，房地產熱引起社會各界對房地產泡沫的廣泛關注。若房地產業出現過度增長、脫離實際經濟基礎的支撐，則有可能引發房地產泡沫，威脅金融體系的安全，進而極大地危害整個國民經濟安全。基于此，本文對房地產泡沫進行全方位研究，關注房地產市場泡沫與國民經濟安全的關系，測度中國房地產的泡沫程度，提出治理房地產市場泡沫的對策建議，很有價值，也很有意義。

　　關鍵詞：房地產 泡沫 國民經濟安全 經濟關聯

　　一、中國房地產市場發展的過程和結構現狀

　　隨著中國經濟水平的不斷提高，人們的物質生活水平有了巨大的提升，對于住房的需求也不斷提高，由此也造就了中國房地產業的飛速發展。無論是住房增量需求還是改善需求都非常旺盛，推動了房地產業的快速發展，也導致了市場呈供不應求狀態，更是使得房價一路走高。　　(一)中國房地產市場的發展過程

　　改革開放以來，通過持續的經濟轉型帶動經濟增長，我國國民經濟發展水平取得了長足的發展，與此同時，人民生活水平持續提高，這就為房地產市場的發展奠定了一定的物質基礎。在1984年第六屆全國人民代表大會第二次會議的政府工作報告中，中央政府首次提出了“開展房地產經營業務，通過多種途徑，增加資金來源，逐步緩和城市住房緊張狀況”①的方針，這為房地產市場發展提供了政策基礎。自此以后，中國房地產市場發展速度迅猛，在階段劃分上，大致可以劃分為如下幾個階段：

　　1.房地產市場改革起步階段(1978—1991年)

　　在住房改革之前，中國城鎮居民住房居住權長期由政府和企業安排，沒有私人產權概念，公用住房租金較低，租金不能負擔房屋保養費用，政府與企業財力不足，不能大量解決中低收入人群的住房問題，如此形成了惡性循環，導致了居住條件一直處于較低水平。因此，在房地產市場改革的起步階段，房地產市場的發展是與住房制度改革相輔相成，相互促進。一方面，住房制度的改革向房地產市場的發展注入強大動力，另一方面，房地產業市場的快速發展也支撐和推動了住房制度改革。

　　1978年，改革開放伊始經濟學家們就提出了土地產權化、住房商品化等觀點。1980年之后，特別是在鄧小平同志發表了關于住宅問題的談話之后，中國部分地區開始了對住房改革的探索②。北京市是最早進行住房改革的城市之一，1980年9月成立了住房統建辦公室，并成立了專業的城市開發公司—— 北京市城市開發總公司。1982年，經國務院批準在鄭州、常州、沙市、四平四個城市進行新建住房補貼出售試點，開始了售房試點。1984年，廣東和重慶兩地開始率先對土地征收使用費。此后的1987年到1991年間，中國房地產市場開始起步。改革開放的試驗田——深圳市率先與1987年11月開始對住房用地進行公開招標出讓。1988年，國務院決定在全國范圍內逐步推開住房改革。1990年上海市首先出臺了住房改革方案，并開始了住房公積金制度的建設。從 1991年開始，國務院先后對全國24個省市的住房改革總體方案進行了批復。到1991年11月，國務院決定開始在全國范圍內推進住房改革。在這一階段的改革核心是對公房租金進行合理的調整，并對新、舊公房進行出售此推動住房的商品化。可以看出，在這一階段所進行的改革，主要還是針對“存量房”而并非是針對“增量房”。

　　在這一階段，我國商品房綜合開發投資額度逐年上升，譬如，在1986年這一數值僅為103億元，而兩年后，我國商品房綜合開發投資額就迅速發展到了207億元。但是，從整體上來看，這一數值的規模仍然整體較小，也不能滿足人民群眾的實際住房需求。

　　2.房地產市場改革探索階段(1992—1998年)

　　1992年至1998年間，國民經濟發展呈現出跳躍式發展態勢，這也刺激和拉動了房地產市場發展，這樣的結果即是大量的社會資源流入房地產業，其表現為國民經濟增長速度遠低于房地產業投資增長速度，導致了房地產業的過熱超過了國民經濟各部門的實際承受能力。以具體數值舉例，1992年，國民經濟增長速度只有房地產投資增長率的1/8不到，而到了1993年，房地產投資增長速度更是達到了國民經濟速度的12.2倍。這樣夸張的比例促使中央下決心調控房地產市場，以解決行業發展過熱的問題。到了1994年，商品房銷售價格增長率就由102.5%下降到了17.92%③，同期投資增長速度得到限制。同時，這段時間的經濟發展也印證了國民經濟增長率低于房地產投資增長率過多時國民經濟受到較大沖擊的觀點。而隨著房地產市場調控的開展和深入，住房市場逐步進入平穩發展階段。

　　同時，在住房制度改革方面，從1994年開始，中國的住房改革開始進入了一個新的階段。國務院于1994年7月頒布下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》(以下簡稱《決定》)。這一決定具有非常重要的意義，第一次提出了將房屋供應體系分為以高收入家庭為供應對象的商品房供應體系和以中低收入家庭為主要供應對象的具有保障性質的經濟適用房供應體系，對于商品房按市場價出售，而對于經濟適用房則按成本價出售;第一次提出了要強化對經濟適用房的開發建設，將中低收入家庭住房問題的解決放在了首位;第一次提出了要在全國范圍內推行住房公積金制度，鼓勵各單位進行集資建房;第一次提出了要對各高檔房地產開發項目進行嚴格控制等。這些措施對于中國住房制度改革具有重要的推動作用。

　　國務院于1998年7月下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中明確要求從1998年下半年開始，要在全國范圍內逐漸停止住房的實物分配，實行住房分配的貨幣化。《通知》還要求對住房投資結構進行調整，將投資的重點放在經濟適用房的建設上;要求在全國范圍內建立與完善多層次的城鎮住房供應體系;明確規定了所有的商業銀行都可以在全國范圍內向個人發放住房貸款。《通知》還對物業管理體制進行了規定，要求建立起由業主自治與專業物業管理企業管理結合的市場化、專業化、社會化體制。此外，《通知》還要求對房地產價格適時進行調控，繼續加強集資合作建房，從多個渠道加快經濟適用房建設。《通知》延續了1994年《決定》的精神，對經濟適用房和商品房區別對待，經濟適用房由政府定價，原則上實行成本價;商品房則由市場定價，由開發企業根據成本與市場供求情況確定價格。由此，中國房地產市場(尤其是開發商與購房者之間以及住房二級市場)的市場化程度顯著提升。

　　3.房地產市場穩步發展階段(1999—2003年)

　　1997年東南亞金融危機對我國的房地產市場沖擊巨大。同時，受國內有效需求不足以及國民經濟減速的影響，中央以寬松的貨幣政策為抓手刺激房地產業乃至整個國民經濟的發展。從數據上來看，1999—2003年之間，國民經濟增長率和房地產市場開發投資增長率維持在1：3～1：2之間。由此顯示這期間房地產市場發展和國民經濟相協調，走勢也基本吻合，整體態勢良好(見表1)。

　　同時，需要指出的是，自20世紀90年代以后，中國個人購買商品房的規模高速增長， 1987年只有426.66萬平方米，占當年商品房銷售的17.9%;到 1997年，個人購買的商品房達5233.72萬平方米，占當年商品房銷售的66.6%;1998年達到73.6%;2000年達到80%;2001年達到87%。①

　　4.房地產市場快速發展階段(2004年至今)

　　2004年至今，我國房地產市場進入了第二次快速發展的階段，其動力主要來自于住房分配貨幣化改革。同時，政府也多次對房地產市場進行宏觀調控，在防止房地產市場過熱的同時，也在經濟增速低迷時通過刺激房地產市場帶動國民經濟的發展。

　　2003年，為了促進房地產市場快速健康的發展，國務院辦公廳頒布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了房地產市場的發展思路，即深化改革，加強宏觀調控，采取因地制宜和分別決策，促進房地產市場和國民經濟相協調。而2003年以后，我國房地產市場再次出現“過熱”的情況，從統計數據來看，2004年和2005年商品房銷售價格增長率高于城鎮居民家庭人均收入增長率，有房地產泡沫初現。2005年，國務院頒布了《關于切實穩定住房價格的通知》，明確提出充分認識房地產業的重要性以及房地產價格上漲過快的危害性，同時要求各級地方政府高度重視，加強領導，把穩定房地產市場價格的工作作為國家宏觀調控的重要內容和組成部分。在此之后，國家也頒布了如“國五條”等一系列嚴厲的房地產市場調控措施，房地產市場也在2008年一度低迷，但在2010年房地產投資劇增。總體來說，在這一階段房地產市場發展速度十分迅猛(見表2)。

　　(二)推動中國房地產市場發展的重要因素

　　1.經濟發展階段

　　根據世界銀行研究報告，一國住宅產業在人均GDP在300美元時開始起步;至1300美元時，進入穩定的快速增長期，至1500美元時達到增速的峰值，一直到8000美元時才進入平穩期。世界各國經濟發展的歷史表明，當人均GDP超過1000美元時，進入消費升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產品的消費需求加速，并推動自身經濟的高速增長。

　　同樣，也有發達國家的經驗表明，當人均GDP達到300美元時，住宅產業開始起步;在600～800美元時，住宅業就會進入高速發展期;到 1300美元時，進入穩定的快速增長期;到8000美元左右，就進入住宅業平穩發展期。人均GDP超過13000美元時，住宅業就會開始衰退。

　　從人均住房面積的角度來看，根據國際經驗，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，都會保持比較旺盛的住房需求。從我國的統計數據來看，2003年，中國人均GDP首次突破l000美元，剛好差不多從這時起，中國房地產行業進入了快速發展時期。2006年，中國人均 GDP達到2010美元。中國城鎮居民人均住房面積從2001年的 20.8平方米增加到2006年的27平方米。而到了2012年底，中國人均GDP增加到6100美元①，中國城鎮和農村人均住房面積32.9平方米②。總體而言，中國目前正處于迫切希望改善住房的旺盛需求期，中國房地產市場的未來發展潛力還很大。

　　2.城市化

　　城市化是研究中國房地產市場不可忽視的重大背景。對于一個正處于城市化過程中的國家而言，城市化是影響住房需求的一個非常重要的因素。 1980年，中國城鎮人口占總人口比重為 19.4%，1995年上升至29%，2001年上升至36.2%，2006年進一步上升至43.9%，城鎮人口達到5.77億，2012年底，中國城鎮人口達到7.11億。這還不包括一大批已經實際長期居住在城鎮的農村戶籍人口。據統計，目前中國至少有 1.5億城市流動人口。中國城鎮人口持續而快速的增長，形成了持續而巨大的住房需求。

　　美國城市地理學家雷·M.諾瑟姆(Ray M.Northam)1975年分析世界各國的城市化過程發現經驗規律(即“諾瑟姆S形曲線”)：城市化的初級階段(城市化率小于30%)，城市化水平低，發展緩慢;城市化中期階段(城市化率大于30%，小于70%)，城市化加速;城市化后期階段(城市化率大于70%)，城市化又緩慢發展。

　　目前，中國52.7%左右的城鎮化率③，正處于城鎮化的最快發展速度階段上，對住房需求形成巨大的壓力，未來還有很大的發展空間。

　　3.流動性過剩

　　最近幾年，由于經濟的發展，經濟的貨幣化程度的提高，以及長期國際收支順差導致的貨幣發行，中國流動性過剩已經成為越來越嚴重的經濟問題，并且它直接對房地產市場形成巨大影響。最直接的表現就是過多的流動性追逐相對有限的房產供應。

　　中國M2/GDP增長過快，出現了明顯的流動性過剩。2000年 M2/GDP值為1.356，隨后逐年上升，2013年達到1.945170。這表明整個金融系統中存在著嚴重的流動性過剩問題，只能進入房地產市場來推高房價。造成房地產泡沫。

　　4.特殊的市場結構

　　住房商品化以來，中國房地產市場有著非常特殊的市場結構。中國房地產市場最大的特殊之處在于土地一級開發的行政壟斷，即“房屋拆遷”、“土地征用”以及“土地用途性質改變”的土地一級開發由政府壟斷。這是導致中國房地產市場諸多亂象的最大根源之一。

　　如前文所述，在中國，地方政府對于房地產開發企業有名目繁多的讓人眩暈的管制和制約手段，包括各種各樣的潛規則，這使得房地產開發成為一個行政壁壘(更準確地說是“官僚尋租壁壘”)非常高的行業。開發商與地方政府關系不能很好地“融洽”，就很難在當地開發房地產項目。

　　資產規模方面，從1998—2012年間，中國房地產開發企業由 2.4萬家增加到5.7萬家，企業普遍規模不大，2012年中國房地產企業前百強企業總資產均值445億萬。與此同時，房地產開發企業普遍存在負債率過高的狀況。

　　盈利能力方面，在2012年房地產百強企業中，利潤超過10億元僅7家，利潤在5億～10億元間的也只有8家，利潤在3億～5億元間的有13家，利潤在l億～3億元間的多達43家，更有29家利潤總額不足1億元①。

　　市場份額方面，市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發商的市場占有率大致在20%～25%，而香港前9位的房地產商的市場占有率達到 80%。2012年全國排名前十的企業市場份額達到12.46%，較2011年上升了2.03%。而排名前20的企業市場份額相比于2011年也有 2.77%的上升②。這說明，目前，在全國范圍內，房地產市場的集中度仍然不高，但卻是在逐漸增加的過程中。同樣由于中國房地產行業在過去10年是一個暴利行業，高利潤導致一大批小的房地產開發企業也很容易生存。但在區域性市場，中國房地產市場繁榮集中度有比較明顯的提升。例如，2010年，萬科和上海陸家嘴集團兩家公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%，但它們與其他幾家同屬于中國房地產百強企業的幾家開發商一起，在北京開發的項目的銷售額和銷售面積卻占北京市場份額的4l%和30.8%。中國區域性房地產市場有不同程度的壟斷競爭市場特征。

　　(三)中國房地產市場中存在的問題

　　1.土地產權制度存在重大瑕疵

　　在中國，土地產權制度帶有非常濃厚的計劃經濟遺存，它與需要產權(包括交易權)明晰的現代市場經濟存在越來越嚴重的不匹配。中國現有土地產權制度涉及土地性質、土地用途以及土地使用權獲得的類型。

　　按照中國法律規定，中國的土地性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權、土地他項權利等。土地用途構成中國土地產權的重要組成部分。中國土地用途主要有：商業用地、工業用地、教育用地、城鎮單一住宅用地、城鎮混合住宅用地、農村宅基地等。土地使用權獲得類型：國有土地使用權獲得主要有劃撥、出讓、入股、授權經營或租賃等類型;集體土地使用權主要有荒地拍賣、批準宅基地、批準撥用企業用地、農用地承包、集體土地入股等類型。不同的土地使用權獲得類型往往對應不同的使用權交易限制。但是在實際操作中，相關利益主體往往有能力通過種種技術突破本來就不當的諸多管制。例如，本來是國有劃撥土地，不允許商業性交易，但常常被用來建造物業向外長期出租，用于商業，達到變相土地使用權轉讓的目的，如此等等，不一而足。

　　中國土地產權制度最大的兩大缺陷在于：政府壟斷土地用途變更權往往用它來謀取巨額地租差異;農村集體所有土地本來屬于全體村民，但是在實際中確是產權主體不明、產權界限不清、產權殘缺等內在缺陷，加上公共體系的諸多弊端，導致農民利益沒有保障并受到嚴重侵害，農村集體土地成為一塊被鄉村兩級組織和官員(與投機商人勾結)大肆侵蝕的“準公共地”。很多時候，以上兩者的疊加，構成地方政府以及官員謀取巨額租金侵害相關主體利益的豐裕礦藏。這也是導致中國房地產市場諸多亂象的最重要制度根源。

　　2.土地供給壟斷

　　在特殊的土地產權制度基礎上，地方政府進一步壟斷土地以及開發。政府拆遷辦與本來應該商業化運營的拆遷公司很多時候是“一套班子兩塊牌子”。政府壟斷土地開發并且長期以來非公開交易導致土地開發成為中國最大的腐敗溫床之一。這也決定了 地方政府和政府官員有最大的動力去搞土地開發，并千方百計地抬高房地產價格進而抬高土地租金和尋租空間。

　　與土地開發行政壟斷緊密相連的另一項糟糕制度，是土地使用權協議轉讓。土地使用權對于房地產企業來說是最為核心的資源之一，若一個房地產企業連土地使用權都不能獲得的話，其他的所有都沒有意義。中國從實施城市土地使用權有償出讓制度以來，在很長的一段時間內對于原始的土地使用權都是采用協議出讓方式。這種方式是由土地使用權的出讓方(也就是政府)與受讓方(房地產開發商)對需要出讓的地塊使用協商談判的方式確定土地使用權的有償轉讓價格。這一方式嚴重缺乏透明和競爭，對于土地使用權的轉讓與否和轉讓價格都是由雙方在私下的協商來決定的。哪一家房地產開發商能夠最終獲得土地使用權都取決于開發商的“公關”能力和政府相應主管官員的主觀偏好，嚴重缺乏應有的競爭機制。這樣一來，部分具有真正開發實力的開發商可能會不能獲得土地使用權而不能開展任何項目開發，而一些實力有限的開發商則更是難以獲得土地使用權。反過來，一些具有政府背景的國有房地產開發企業或者是關于進行政府“公關”的開發商則能夠獲取大量的土地使用權成為土地使用權批發商，利用土地使用權轉讓來牟取巨額利潤。雖然，2004年開始實行的土地公開拍賣制度終結了這一出讓方式，但是在一些城市中利用出讓方式所圈占的土地量過大，直到現在，部分開發商所圈占的土地都未開發完，舊的土地使用權出讓制度在部分城市仍然影響著市場。

　　3.地方政府介入過多利益分享

　　在中國幾乎所有的地區，土地批租早已成了地方政府的“第二財政”。據全國人大常委會副委員長盛華仁在向十屆全國人大常委會第十次會議報告土地管理法執法檢查情況時透露，2001—2003年的3年間，全國土地出讓金收入累計達9100多億元，扣除成本后的純收入約有1/4。而根據國土資源部的統計數據，全國土地出讓金在2013年就達到了3.9萬億，超收“五成”。①在部分地區，土地使用權出讓金收入在當地財政收入中的比例達到了35%左右，有的甚至高達60%。由于地方政府在土地出讓過程中可以賺取到較大的征售價差，借地生財也成了部分地方政府征用農田、經營土地的原始驅動力。一些地方政府為了獲得高額的土地收益，不僅推動土地出讓金的最大化，而且盲目擴大城市規模，大搞政績工程、形象工程。據調查，部分省、市土地收入甚至超過了同期的財政收入，對于這一部分巨額資金的使用又缺乏行之有效的監督管理制度。因此，如何對土地出讓金進行合理使用，也是一個急需解決的重要問題。

　　顯而易見，受到利益的驅使，地方政府最不愿意看到的是房價的下降，甚至是房價增長幅度的下降也不愿意看到，并且它們有極大的動力和一些實際有效的手段突破中央政府的調控，有時甚至直接或間接地鼓勵指揮轄區內的主要開發商哄抬房價、操控房價。

　　再一方面的問題是沉重的稅費、權力設租和尋租。要想開始對一個房產項目進行開發，房地產公司必須首先取得以下四個許可證書，分別是國有土地使用權證、建設用地規劃許可證，建設工程規模許可證、建設工程許可證。要想對所開發的項目實施預售，還需要滿足投入開發建設資金占工程投資的25%以上才能取得預售許可證進行預售。要想上述五個許可證書辦下來，需要以下若干個文件，分別是當地政府的入區批文、土地出讓合同、基建立項批文、土地征用批文、土地劃撥文件、建設用地核定表、規劃定點圖、土地出讓金繳納證明、土地登記審批表、地籍測量成果表、土地登記申請書、建設項目收費通知單、法人委托書、建設工程報建表、城建費用統征繳納書、建筑節能登記審批表、建設工程施工圖設計審查意見書、施工合同、中標通知書、工程監理合同書、施工組織設計申報書、工程質量監督申報書等。要辦好上述五證，就需要先將上面這些文件全部辦好，總共需要獲得當地政府的城市規劃局、國土資源局、房管所、工商局、稅務局、建設局、交通局、環保局、衛生局等十余個部門的同意或批準，一共需要蓋20多個章，行政審批手續異常復雜。由于中國對于公權力的使用普遍缺乏有效的監督和制約，政府和政府官員在審批中的尋租，甚至積極設租，非常普遍。商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，據估計目前開發商的灰色“公關”成本占到樓盤總成本的3%～5 %或更高①。在稅收方面，當前中國所征收的與房地產直接相關的稅種就多達12個。除去稅收之外，還有各種名目繁多的行政收費。越是基層政府，其出臺的行政收費項目越多，與房地產相關的收費項目都在幾十種以上，部分地方甚至超過了百種。在中國房地產開發過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。目前國內住宅成本構成中，建筑成本僅占30%～40%，地價、稅費及開發商利潤占到 60%～70%左右。中國商品房市場價格中所含的各類稅費早已不止30%。據首都經濟貿易大學城市經濟系主任丁蕓測算，目前開發商要繳的稅費加起來要占到房價的40%，其中約有15%是稅， 25%是費②。據北京國際投資發展有限公司做出的估算：現在房價的 40%來自于各種稅費。由于利益所在、利益驅使，地方政府已經成為中國調控房地產市場的最大阻礙。③

　　4.市場操縱和欺詐，監管缺失

　　房地產商的競爭主要是在拿地方面，而當建房之后面對購房者群體的時候，地方政府對開發商的默認和鼓動很多，他們會“團結”起來，壟斷市場，避免競爭，形成“價格聯盟”，用各種方法哄抬房價，包括虛買虛賣，謀求整體的更大利益。毫無疑問，沒有地方政府的默許和縱容以及與之相伴的監管缺失，操縱和欺詐是難以大面積發生的。有人甚至說，中國部分城市房地產價格持續上漲，是地方政府主導下的房地產價格上漲。經過多年的摸索，地方政府“調控”房地產價格的能力日益老道。主要有以下幾方面：

　　第一，通過大規模的城市拆遷。包括大量損害民眾合法利益的非法強制拆遷，人為創造巨大的住房需求，由此抬高房價。據估計，中國近年來有超過1/3的住房需求由城市拆遷拉動。

　　第二，操控土地價格。地價上漲必然推動房價上漲。政府是土地的唯一賣家，政府有強大的土地定價能力。一旦房地產價格走軟，地方政府就減少土地供應，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的局面。由此對高房價構成心理支撐，這正是目前不少城市正在進行的游戲。

　　第三，控制或取消經濟適用房和集資合作建房。一些地方取消經濟適用房，或者把經濟適用房建在離市中心幾十公里以外的地方，以維護市中心的高房價。

　　第四，操縱媒體，甚至虛報、操縱房地產統計數據，欺騙中央政府，誤導消費者。當房價上漲較快時，低報數據，以免中央政府的政策干預;當房地產行情看淡時，報高數據，給外界以價格不斷上漲的假象，以免消費者購房意愿下降。

　　一些城市的政府領導人，面對與當地人均收入水平嚴重超高的房價，他們表現出來的不是對民生和泡沫破滅的憂慮，而是對熱錢、投機資本的鼓動和渴望，有的地方政府領導人甚至公開保證當地房價還會持續上漲。地方政府和房地產企業聯合操縱房地產市場的動力顯而易見，利益使然。

　　5.國有銀行金融支持過度

　　中國房地產市場價格飛速上漲，一方面有整體上流通性泛濫的原因，同時也有國有銀行體系針對房地產的信貸閘門失控的問題。過去幾年最大的一個問題就在于假按揭盛行，虛高房價，擾亂市場信號，也給金融體系埋下越來越多定時炸彈。

　　假按揭騙取銀行資金，最開始主要是資金短缺的開發商，后來發展到炒房者。一些開發商抓住銀行政策的空隙，不以真實地購買住房為目的，以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，騙取銀行貸款。假按揭還造成了房地產出現虛假繁榮，引誘社會上大量閑散資金涌入房地產市場之中，嚴重危害住房金融業的健康發展。

　　僅以其涉案中的一套房產為例，位于“世茂濱江花園”的一套面積為938.34平方米的復式高檔房，其購入價為2400萬元。而上海光華房地產評估有限公司在對此套房價進行估價時，竟將其高估到1億元。按照首付三成、七成貸款來計算，僅此套房，曲滬平就從銀行貸到了7000萬元，除去其真實的房款，他就從銀行套現4600萬元。

　　在這起房產金融詐騙案中，銀行系統肯定是有問題的，一家公證機構甚至違規接受委托出具了虛假的具有法律效力的“收入證明”。公證機構也被買通了。當然，主要的問題在于國有銀行信貸部門存在巨大的管理漏洞。虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。目前，不少銀行不良個人住房貸款中的絕大部分是由虛假按揭造成的，虛假按揭已經成為侵蝕個人貸款業務健康發展的第一殺手。據工商銀行消費信貸部門統計，該行不良個人住房貸款中80%是由虛假按揭造成的。諸多亂象表明，中國國有銀行內控管理亟待提升，改革要求迫切。

　　6.價格波動劇烈

　　對于中國商品房價格應定位在什么水平才是合適的?當前的價格是否已超出了合理范圍?學界對此爭論頗多，總體來說有以下幾種視角和觀點：

　　第一，視角是將購買力進行橫向比較，將中國當前各地的房價收入比與世界上其他國家進行橫向比較。這種方法所得出的結果是：當前中國的商品房價格相對于世界平均水平已過高。關于房價收入比指標，1996年聯合國召開世界人居大會，聯合國人居中心在《城市化的世界——全球人類住房報告》中根據人居中心20世紀90年代對經濟發展水平各不相同國家的52個主要城市所做的統計資料分析得出：無論是低收入、中低收入、中等收入、中高收入國家，還是高收入國家，其房價收入比的平均值的差別不大。報告分析認為，當房價收入比的比值在2：1和3：1之間時，才可能有大部分人能夠購買住房，即聯合國認定的合理標準是3：1以內①。

　　世界銀行 《2001年世界發展指標》提供了1998年全球96個國家(地區)房價收入比資料：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區)，房價收入比平均數為13.2;家庭收入在3000～ 3999美元(中等收入戶)的國家(地區)，房價收入比平均數為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區)，房價收入比平均數為 5.6②。

　　當前，在西方各發達國家的房價收入比指標大概維持在6左右，而中國的大部分大中城市中房價收入比已經達到了12以上，最高的達到了40，平均水平在17：l以上。但是，由于房地產屬于不動產，具有空間上的不可移動性。對不同國家、不同地理空間中的房地產市場進行平行比較分析存在著一定的瑕疵。

　　第二，分析視角是通過社會經濟發展前景來進行分析，主要進行分析的內容有國民經濟增長速度、居民平均收入增長速度、未來若干年內的城市化速度、土地供應情況、土地供應成本、建筑成本等。當前，大部分人對于中國的經濟增長速度、居民收入增長速度、城市化進程都抱有較為樂觀的態度。因此，這一分析視角所得出來的結果相對于第一種視角也顯得更加樂觀。甚至還有部分人認為，中國房地產市場的平均價格還有較大的上升突空間。但是，也有一部分人因對中國未來經濟發展的前景較為悲觀，特別是對經濟增長速度及居民收入水平增長前景的擔憂，對于未來城市化進程中進城的農民群體的購買力的質疑，再加上對中國目前對于土地使用權限的規定及建筑壽命等因素的擔憂，對未來中國房地產市場的前景也較為悲觀。總體的說來，因為對于未來前景的預測不同，對于房地產定價分析所得出的結論也各不相同。

　　第三，分析視角是基于“未來收入貼現”理論來對房價水平進行分析。根據現代財務理論，當前能夠產生現金流的資產應該被定價為未來所有收入流的貼現值。將這一理論應用到房地產市場之中，當前房價應與未來所有的租金的貼現值相等。如果將購房與租房在心理感受、安全感、社會評價及交易成本等方面的差異排除在外，在理論上是沒有任何漏洞的。但是這一分析方法的問題在于：對未來租金的走勢及市場所認識的貼現率的確定是非常困難的事情。相對來說對貼現率的確定要比租金走勢的預測容易一點。由于當前中國在房屋購買中大量使用的方式是“首付加按揭”的方式，大量使用銀行按揭貸款，因此可以利用銀行貸款利率來代替貼現率。若將房產視為永久產權，理論上的年租金與總房價的比率應于即期銀行按揭貸款利率相當。根據統計資料，中國當前的購房按揭貸款利率維持在 6.55%左右，而各個城市的租金與總房價比率平均在5%左右，對于北京、上海、深圳、杭州等大城市來說，這一比率因房價的快速上漲而更低，目前都只有2 %～3%左右①，因此短期內看是購房出租得不償失的。若年租金與總房價的比率長期比銀行按揭貸款利率低，則購房總體上是不劃算的，還不如租房。此外，受當前中國商品房的高空置率影響，房屋租賃市場在未來三五年內將一直處于買方市場，租房價格較難有明顯的波動。而且，中國的房產普遍只有70年或者50年的有限土地使用權期限。因此可以明確的得出當前中國房價總體上偏高的結論。

　　總體來說，以上三種分析視角中第三種視角及分析方法相對來說更加嚴密，所得出的結論也更加合理。綜合上述三種視角所得出的結論，較合理的結論是“當前中國房價水平相對過高”。但是這一結論也沒有將以下兩種較極端的情形排除在外，一種情形是極高的居民收入增長速度與城市化進程下，房產租金價格將急速增長。第二種情形是在經濟危機等外部因素的影響下出現惡性的通貨膨脹。雖然通過綜合分析，發生這兩種情形的概率非常的小，但是一旦發生這兩種極端的情形，會對上述結論的合理性產生重要影響。

　　(四)中國房地產市場結構討論：基于供求矛盾的視角

　　市場結構通常可定義為在特定產業內各個市場主體的構成情況及其相互關系，以及與其相關的各種決定要素的組合。市場結構建立在產業和市場的基礎之上，因此會隨著產業的發展而不斷發展，并逐漸走向成熟與最優化。由此也可得出，中國房地產市場結構將會隨著房地產業的形成與發展不斷走向成熟與優化(南建黨，2007)。市場上的各個獨立主體(包括個人、企業、集團等)為了各自相對獨立的利益在市場上進行交換，并形成了在市場上的位置、作用及比例關系，并體現出一定市場交換特點，由此也就形成了具體行業的市場結構特點。

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